この記事を書いた人：シゲッチ（重村裕一）
株式会社クレアクロス 代表取締役。大阪市西区靭本町を拠点に、売買・賃貸・相続・管理まで不動産全般をワンストップで対応。お客さま目線を第一に、肩書に頼らず正直な情報をお伝えすることを大切にしています。
📋 この記事でわかること
- 不動産を暦年贈与（年110万円まで非課税）で渡すときの持分・登記の仕組み
- 「定期贈与」とみなされないための具体的な進め方
- 2024年改正で相続前の持ち戻しが7年に延びた影響と対策
- 大阪市西区で暦年贈与を検討するときの相談先と流れ
大阪市西区で選ばれてきた実績
「実家や収益物件を、生きているうちに子や孫へ少しずつ渡しておきたい」——大阪市西区でも、こうしたご相談は年々増えています。現金なら分けやすくても、不動産は簡単に切り分けられません。そこで使われるのが年110万円まで非課税の暦年贈与ですが、登記コストや税務署の見方、2024年の制度改正まで知らないまま始めると、かえって損をすることもあります。この記事では、西区で仲介の現場に立つ立場から、後悔しない進め方を整理します。
暦年贈与とは？年110万円まで非課税の基本ルール
暦年贈与とは、1人が1月1日から12月31日までの1年間に受け取った財産の合計が110万円までであれば、贈与税がかからないという制度です（相続税法21条の5ほかの基礎控除）。この110万円は「もらう人ひとりごと」の枠です。たとえば子2人、孫1人の合計3人に贈れば、単純計算で年間330万円までを非課税で移せることになります。
現金であれば口座振込で完結しますが、不動産の場合は「持分◯分の◯」という共有持分の形で少しずつ渡していくのが一般的です。たとえば相続税評価額が1,100万円のマンションであれば、10分の1ずつ、10年かけて贈与すれば毎年の贈与額を110万円以内に収める計算になります。西区の靭本町・京町堀・新町あたりの築浅マンションは評価額が高くなりやすく、渡し切るのに年数がかかる点はあらかじめ見込んでおきたいところです。
不動産の暦年贈与で見落としやすい3つの注意点
「毎年110万円ずつなら安心」と思って始めても、不動産ならではの落とし穴があります。西区でご相談を受けるなかで特に多い3点を、順番に見ていきます。
1
贈与のたびに登記コストがかかる
共有持分を渡すたびに所有権移転登記が必要になり、そのつど登録免許税（固定資産税評価額の2％）と司法書士報酬が発生します。相続による移転は0.4％で済むのに対し、贈与は2％と5倍。10年続ければ登記費用も10回分かさみます。「非課税で渡せた」と思っても、登記コストの総額が相続まで待った場合を上回ることもあるため、税額だけでなく手続き費用まで含めて比較することが大切です。
2
「定期贈与」とみなされるリスク
毎年まったく同じ額を同じ相手に贈り続けると、税務署から「最初からまとまった額を渡す約束だった」と判断され、定期贈与として合計額全体に贈与税がかかる恐れがあります。これを避けるには、毎年その都度あらためて贈与契約書を交わし、贈与する持分や時期に幅を持たせるのが基本です。西区で相談を受けたケースでも、契約書を作らないまま長年贈与を続け、後から証明に苦労された方がいらっしゃいました。
3
2024年改正で持ち戻しが7年に延長
2024年以降の贈与から、相続開始前の贈与を相続財産に加算する「持ち戻し」の期間が、従来の3年から7年へ段階的に延長されました（相続税法19条）。つまり贈与した本人が亡くなる直前7年間の暦年贈与は、結果的に相続財産へ戻され相続税の対象になります。高齢になってから慌てて始めても効果が薄く、暦年贈与は元気なうちから時間をかけて取り組むほど活きる方法だといえます。
暦年贈与と相続時精算課税、どちらを選ぶ？
不動産を生前に渡す方法は暦年贈与だけではありません。2024年からは相続時精算課税制度にも年110万円の基礎控除が新設され、こちらは持ち戻しの対象外という大きな利点があります。評価額の高い西区の物件を早く確実に移したい場合は精算課税、財産を長い年数で少しずつ動かしたい場合は暦年贈与、といった使い分けが考えられます。どちらが有利かは財産構成・年齢・相続人の人数で変わるため、下の比較表を目安にしつつ、必ず個別に試算することをおすすめします。
| 比較項目 | 暦年贈与が向く場合 | 注意したい場合 |
|---|---|---|
| 渡す期間 | 元気なうちに長期間かけられる | 高齢で残り期間が短い（持ち戻し7年） |
| 物件の評価額 | 比較的低く分割しやすい | 高額で渡し切るのに年数がかかる |
| 手続きの手間 | 毎年の登記・契約書を許容できる | 登記費用の累計を抑えたい |
大阪市西区で暦年贈与を進めるときの流れ
実際に不動産の暦年贈与を始めるときは、いきなり登記に進むのではなく、まず「物件が今いくらの評価額なのか」を把握することが出発点になります。西区は靭本町・京町堀・新町・北堀江といった都心寄りのエリアと、九条・本田・川口といった下町エリアで相場感が大きく異なり、同じ区内でも評価額の差が出ます。評価額が分かれば、何分の1ずつ何年で渡すのかという計画が立てられます。
計画ができたら、税額の試算は税理士、登記は司法書士へと役割を分けて相談します。私たちのような地域の不動産会社は、まず物件の現在価値の目安をお伝えし、必要に応じて信頼できる税理士・司法書士をおつなぎする窓口の役割を担います。「誰に何から聞けばいいか分からない」という段階のご相談こそ、遠慮なくお寄せください。将来的に売却も視野に入る場合は、共有持分が増えすぎると売りにくくなる点も含め、早めに全体像を描いておくと安心です。
Q. 年110万円ちょうどまで贈与すれば絶対に税金はかかりませんか？
A. 基礎控除内であれば贈与税はかからないのが原則です。ただし定期贈与と判断された場合や、亡くなる前7年以内の贈与で持ち戻しの対象になった場合は、結果的に課税されることがあります。「必ず非課税」と決めつけず、その都度の契約書作成など要件を満たすことが前提になります。
Q. 共有持分を子や孫に渡すと、あとで売却しにくくなりませんか？
A. 共有者が増えるほど、売却時には全員の合意が必要になり手続きが複雑になる可能性があります。将来の売却や活用まで見据えるなら、贈与の進め方と出口戦略をセットで考えておくことをおすすめします。西区での売却実績を踏まえてご相談に乗ることができます。
Q. まず何から相談すればよいですか？
A. 最初のステップは物件の現在価値を知ることです。評価額の目安が分かれば、暦年贈与と相続時精算課税のどちらが向くかの判断材料になります。クレアクロスでは無料で査定・ご相談を承り、必要に応じて税理士・司法書士におつなぎします。
暦年贈与で失敗しないための3つの心構え
最後に、西区で実際にご相談を受けるなかで感じる、暦年贈与を成功させるための心構えをお伝えします。ひとつ目は「早く始めること」。持ち戻しが7年に延びたいま、時間こそが最大の味方です。ふたつ目は「記録を残すこと」。贈与契約書・登記簿・振込履歴など、あとから第三者が見ても経緯を追える形で証拠を残しておくと、税務署に定期贈与を疑われたときの備えになります。
みっつ目は「家族で方針を共有すること」。不動産は現金と違い、渡した後の管理や固定資産税の負担、将来の売却まで関係者全員に影響します。誰にどの持分を渡すのか、最終的にどうしたいのかを家族で話し合っておくことが、相続時の“揉めごと”を防ぐいちばんの近道です。数字の試算は税理士に、登記は司法書士に確認しながら、全体の道筋づくりは地域の不動産会社にご相談いただくのがスムーズです。判断に迷われたときは、どうぞお気軽にクレアクロスへお声がけください。
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