この記事を書いた人：シゲッチ（重村裕一）
株式会社クレアクロス 代表取締役。大阪市西区靭本町を拠点に、売買・賃貸・相続・管理まで不動産全般をワンストップで対応。お客さま目線を第一に、肩書に頼らず正直な情報をお伝えすることを大切にしています。
大阪市西区の不動産、生前贈与すると贈与税はいくらかかる？
大阪市西区は靭公園・本町エリアを中心にマンション需要が根強く、中古マンションでも固定資産税評価額が1,000万〜2,000万円に達する物件が珍しくありません。
暦年贈与の基礎控除は年間110万円。仮に評価額1,500万円のマンションを贈与した場合、課税対象は1,390万円となり、贈与税は約400万円以上になるケースもあります。
| 評価額 | 贈与税（暦年課税・一般税率） |
|---|---|
| 1,000万円 | 約177万円 |
| 1,500万円 | 約366万円 |
| 2,000万円 | 約585万円 |
「相続時精算課税制度」を利用すれば2,500万円まで贈与税が非課税になりますが、一度選択すると暦年贈与に戻れません。西区のように今後も地価上昇が見込まれるエリアでは、将来の相続税額にも影響するため、税理士と連携したシミュレーションが不可欠です。
見落としがちな「贈与ならではの費用」——不動産取得税と登録免許税
生前贈与では、受け取る側に不動産取得税と登録免許税がかかります。相続とは税率が大きく異なるため注意が必要です。
| 項目 | 相続の場合 | 贈与の場合 |
|---|---|---|
| 不動産取得税 | 非課税 | 評価額の3〜4% |
| 登録免許税 | 0.4% | 2.0%（5倍） |
例えば評価額1,500万円の西区のマンションなら、登録免許税だけで相続時6万円に対し贈与時は30万円。不動産取得税も含めると、贈与の諸費用は相続の数倍に膨れ上がります。「生前に渡したほうが得」とは一概に言えないのが現実です。
家族間トラブルを防ぐには「合意形成」と「遺言書」がセット
西区でも、親御さんが特定のお子さんにマンションを贈与したことで、きょうだい間の不公平感からトラブルに発展するケースがあります。
民法上、生前贈与は「特別受益」として相続時に持ち戻される可能性があります。贈与を受けた不動産の価額が相続分から差し引かれ、他の相続人との間で争いになることも珍しくありません。
トラブルを防ぐ3つのステップ
① 他の相続人への事前説明と合意形成——「なぜこの不動産を贈与するのか」を家族全員で共有することが重要です。
② 遺言書の作成——贈与分を考慮した遺産分割の方針を明記し、「持ち戻し免除」の意思表示をしておくことで、将来の紛争リスクを下げられます。
③ 専門家への相談——税理士（税金面）、司法書士（登記）、不動産会社（物件評価）の3者に相談することで、総合的な判断ができます。
西区で生前贈与を検討するなら「売却して現金化」も選択肢に
不動産をそのまま贈与するのではなく、売却して現金で分配するという方法もあります。西区はマンション需要が安定しており、適正価格で売却できる可能性が高いエリアです。
現金化すれば、贈与税の負担を暦年贈与で分散でき、きょうだい間の公平性も保ちやすくなります。クレアクロスでは、相続・贈与に伴う不動産売却のご相談にもワンストップで対応しています。
よくある質問（FAQ）
Q. 生前贈与と相続、どちらが節税になりますか？
A. 一概には言えません。不動産の評価額・他の資産状況・相続人の数によって変わります。西区の不動産は評価額が高い傾向にあるため、まずは税理士と不動産会社に相談し、両方のシミュレーションを比較することをおすすめします。
Q. 親が認知症になる前に贈与しておくべきですか？
A. 認知症が進行すると法律行為（贈与契約）ができなくなるリスクがあります。ただし焦って贈与すると税負担が重くなるケースもあるため、「家族信託」など他の手段も含めて早めに専門家に相談しましょう。
Q. 西区のマンションを生前贈与する場合、評価額はどう調べますか？
A. 贈与税の計算には「固定資産税評価額」（毎年届く納税通知書に記載）を使います。一方、実際の売却価格（時価）とは異なるため、市場価値を知りたい場合は不動産会社への査定依頼がおすすめです。クレアクロスでは無料査定を承っています。
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