この記事を書いた人：シゲッチ（重村裕一）
株式会社クレアクロス 代表取締役。大阪市西区靭本町を拠点に、売買・賃貸・相続・管理まで不動産全般をワンストップで対応。お客さま目線を第一に、肩書に頼らず正直な情報をお伝えすることを大切にしています。
査定額とは何か？「確定価格」ではない
不動産会社に査定を依頼すると、「3,200万円」「4,500万円」といった数字が出てきます。これを「この価格で売れる」と誤解している方が意外と多いのですが、査定額はあくまで予測値です。
宅建業法のもと、不動産会社は査定の根拠として過去の取引事例を使います。ただし、大阪市西区のように同じマンションの同じ間取りでも、売り出すタイミングや売主の事情、市場の温度感で成約価格は変わります。私の経験では、同じ物件でも売り出す時期が3ヶ月違うだけで200万円以上の差が出たケースがあります。
不動産は工業製品と違って「定価」がありません。需要と供給のバランス、そして出会った買主との交渉の結果が最終価格になります。査定額はあくまでスタートラインの目安です。
なぜ「高い査定を出す会社」は危険なのか
「高預かり」という業界慣行に注意
複数の不動産会社に査定を依頼すると、会社によって金額がかなり異なることがあります。「A社：3,500万円、B社：3,000万円」という具合です。このとき「3,500万円を提示したA社に任せよう」と判断するのは、実は危険な落とし穴です。
業界では「高預かり」と呼ばれる手法があります。相場より高い査定額を提示して媒介契約を取り、売れないまま時間が経過すると「反響がないので値下げしましょう」と提案するやり方です。最終的には最初から適正価格で売り出した場合より成約価格も下がるという結果になりがちです。
大阪市西区の売却市場はこんな状況
西区はオフィス需要と居住需要が混在するエリアで、マンションの動きが比較的速い地域です。ただし、靱本町・本田・江戸堀・南堀江など、丁目単位でマンション相場の差があります。築年数・管理状態・駅距離によっても同じ面積で1,000万円以上の差が出ることもあります。
査定額と成約価格の差を小さくする3つのポイント
① 査定額の「根拠」を必ず確認する
「なぜこの価格か」を説明できない会社は要注意。どの取引事例を参照したか、物件の強み・弱みをどう評価したか、売れるまでの想定期間はどれくらいかを必ず確認してください。
② 売却の「急ぎ度」を正直に伝える
転勤・住み替え・相続処理など、売却の背景によって戦略は変わります。急ぐなら適正価格より若干低く出して早期成約を狙う、急がないなら相場より少し高めから出して様子を見るなど、戦略を一緒に組み立ててくれる担当者を選びましょう。
③ 値下げの「ライン」を事前に決めておく
「ここまでなら値下げに応じる」という下限価格を事前に心の中で決めておくことで、交渉時に感情的な判断を避けられます。買主からの値引き交渉は日常的に起こりますので、事前に戦略を立てておくことが大切です。
よくある質問（FAQ）
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