この記事を書いた人：シゲッチ（重村裕一）
株式会社クレアクロス 代表取締役。大阪市西区靭本町を拠点に、売買・賃貸・相続・管理まで不動産全般をワンストップで対応。お客さま目線を第一に、肩書に頼らず正直な情報をお伝えすることを大切にしています。
大阪市西区で生前贈与が増えている背景
大阪市西区は靭公園・京町堀・新町エリアを中にファミリー層・若年世帯の人気が高く、中古マンション価格も堅調に推移しています。西区の令和6年地価公示では住宅地の平均変動率が前年比＋約4〜5％と上昇傾向にあり、「不動産価値が上がっている今のうちに、贈与で子どもに渡しておきたい」と考える方が増えています。
一方で、生前贈与は正しく進めないと、相続よりもトータルコストが高くつくケースがあります。以下の3つの注意点を押さえておきましょう。
注意点①｜贈与税の負担は相続税より重い
不動産の生前贈与でまず意識すべきは贈与税です。贈与税の基礎控除は年間110万円のみ。西区の築15〜25年クラスのマンションであれば、固定資産税評価額が1,000万〜2,000万円になることも多く、一度の贈与で数百万円規模の贈与税が発生する可能性があります。
| 項目 | 暦年贈与 | 相続時精算課税 |
|---|---|---|
| 基礎控除 | 110万円/年 | 2,500万円（累計） |
| 税率 | 10〜55% | 超過分一律20% |
| 暦年課税への復帰 | — | 不可 |
| 相続時の再計算 | 加算対象（7年以内） | 全額合算 |
相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税）を使えば贈与税を抑えられますが、一度選択すると暦年課税に戻せない点には注意が必要です。ご家庭の財産構成全体をふまえた事前シミュレーションを、税理士と一緒に行うことをおすすめします。
注意点②｜登録免許税・不動産取得税の差は5倍以上
見落としがちなのが、名義変更にかかる登録免許税と不動産取得税のコスト差です。
| 税目 | 相続の場合 | 贈与の場合 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 0.4% | 2.0% |
| 不動産取得税 | 非課税 | 課税（原則3〜4%） |
例えば西区の固定資産税評価額1,500万円のマンションの場合、贈与では登録免許税だけで30万円（相続なら6万円）。不動産取得税も加えると、相続と比べて数十万円の差額が出ます。「今すぐ名義変更したい」気持ちも理解できますが、トータルコストの比較が不可欠です。
注意点③｜将来の売却時に譲渡所得税が膨らむリスク
贈与で取得した不動産を将来売却する際、取得費は贈与者（親）の購入時の価格をそのまま引き継ぎます。親が30〜40年前に購入したマンションであれば取得費が非常に低く、売却時の譲渡所得が大きくなり、所得税・住民税が高額になる可能性があります。
西区は近年の価格上昇が著しいエリアのため、売却益が出やすい傾向にあります。「贈与でもらったマンションを10年後に売ったら、思いのほか税金が高かった」という事態を防ぐためにも、将来的な出口戦略まで見据えた計画が大切です。
西区で生前贈与を検討する際のチェックリスト
✅ 暦年課税と相続時精算課税の比較をしたか
✅ 登録免許税・不動産取得税のコストを把握しているか
✅ 将来の売却時の譲渡所得税まで試算しているか
✅ 住宅ローンの残債や抵当権の確認は済んでいるか
✅ 他の相続人への影響（遺留分）を考慮しているか
よくあるご質問（FAQ）
Q. 親が住んでいるマンションを生前贈与してもらい、そのまま親に住み続けてもらうことはできますか？
A. 法律上は可能です。ただし、名義が子どもに移った後も親が無償で住み続ける場合、税務上「使用貸借」として扱われます。特に問題になることは少ないですが、将来の売却タイミングや小規模宅地の特例が使えなくなる点には注意が必要です。
Q. 相続と生前贈与、西区のマンションならどちらがお得ですか？
A. 一概にはいえませんが、相続財産の総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）以内であれば、相続で名義変更する方が税コストは低くなります。基礎控除を超える場合は、相続時精算課税制度の活用も含めた比較検討が有効です。物件の評価額やご家族構成によって最適解が変わりますので、個別のシミュレーションをおすすめします。
Q. 生前贈与の手続きはどのくらいの期間がかかりますか？
A. 贈与契約書の作成から法務局への所有権移転登記まで、通常2〜4週間程度です。ただし、住宅ローンの残債がある場合や、金融機関の承諾が必要な場合はさらに時間がかかります。余裕を持ったスケジュールで進めることをおすすめします。
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