この記事を書いた人：シゲッチ（重村裕一）
株式会社クレアクロス 代表取締役。大阪市西区靭本町を拠点に、売買・賃貸・相続・管理まで不動産全般をワンストップで対応。お客さま目線を第一に、肩書に頼らず正直な情報をお伝えすることを大切にしています。
相談実績1,000件超
満足度97.8%
紹介率80%
大阪府知事免許(2)第602025号
原状回復とは？ 法律で決められた「借主の責任範囲」
退去時に必ず出てくるのが「原状回復」という言葉です。字面だけ見ると「入居前の状態に戻さなければならない」と感じてしまいますが、法律上の定義はもう少し限定的です。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を次のように定義しています。
「借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損の復旧」
つまり、普通に生活していて自然に生じた劣化（経年劣化・通常損耗）は借主が負担しなくていいのです。この点を知っているかどうかで、退去精算の結果は大きく変わります。
借主が払わなくていい費用・払う必要がある費用
貸主（オーナー）負担になるケース
| 項目 | 理由 |
|---|---|
| 日焼けによるクロス（壁紙）の変色・劣化 | 経年劣化に該当するため |
| 家具の設置による床のへこみ・跡 | 通常の使用による損耗のため |
| 画鋲・ピンの穴（下地ボードを破損しないもの） | 通常の使用範囲内とみなされるため |
| 換気設備が不十分な場合の自然発生カビ | 設備の不備が起因であるため |
借主負担になりやすいケース
| 項目 | ポイント |
|---|---|
| タバコのヤニ・煙草臭による汚れ・変色 | 通常使用を超える損耗 |
| ペットによる傷・臭い付着 | 故意・過失に準じる |
| 故意や不注意で壊したドア・壁 | 故意・過失に該当 |
| 水漏れを放置して生じたカビ・腐食 | 善管注意義務違反に該当 |
大阪市西区の実情：知らないと損をする退去精算の現場
西区・南堀江・靭本町・江戸堀・阿波座エリアを中心に数多くの賃貸物件を扱ってきた経験から言うと、退去精算のトラブルは「知識の差」から生まれることがほとんどです。
西区は築年数が古いマンション・ビル賃貸が多く、設備の老朽化と入居者の損耗を混同した請求が発生しやすい傾向があります。また、外国籍居住者の増加にともない、慣習の違いからくる認識のズレも現場では見受けられます。
退去費用請求書が届いたら、まずやること
1. 各費用の「根拠（なぜ借主負担か）」を書面で確認要求する
2. ガイドラインと照合し、不当な項目がないか確認する
3. 納得できない場合は書面で異議を申し立てる
4. 解決しない場合は国土交通省の「住まいるダイヤル」や弁護士に相談
今すぐできる！退去トラブルを防ぐ3つの行動
1. 入居当日に全室を動画・写真で記録する
日付入りのスマートフォン撮影が最強の証拠になります。傷・汚れ・設備の状態を必ず記録し、クラウドに保存しておきましょう。
2. 入居時チェックリストに署名・捺印を残す
貸主側が用意するチェックシートに双方署名すると、後々の「言った・言わない」を防げます。なければ自分で作成して送付するのも有効です。
3. 退去立会いには必ず同席し、認識をその場で確認する
「後で書類を送ります」で終わらせず、立会い当日に損傷箇所の説明と負担区分の確認を求めましょう。
よくある質問（FAQ）
Q. 敷金ゼロの物件で退去費用はどうなりますか？
A. 敷金の有無にかかわらず、原状回復の義務・ルールは同じです。敷金ゼロでも、通常損耗を超える損傷がなければ追加費用の請求はできません。ただし契約書に特約が設けられている場合は内容によって変わるため、契約書の確認が重要です。
Q. 退去費用の請求に納得できない場合、どこに相談すればいいですか？
A. まずは不動産会社や管理会社に書面で異議申し立てを行いましょう。解決しない場合は、国土交通省の「住まいるダイヤル（0570-016-100）」や大阪府の宅建業者相談窓口、消費者センターへの相談が有効です。
Q. 西区で退去費用トラブルが起きたとき、クレアクロスに相談できますか？
A. もちろんです。直接ご契約いただいていない物件でも、退去費用の請求書の見方や対応方法についてご相談いただけます。「まずは話だけ聞きたい」で構いませんので、お気軽にLINEまたはお電話でご連絡ください。
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