この記事を書いた人：重村裕一（宅地建物取引士）
株式会社クレアクロス 代表取締役。大阪市西区で賃貸・売買・収益物件・管理を一貫して扱い、相談実績は1,100件を超えます。「損する人をゼロにしたい」を基準に、お客さまが払わなくていいお金を払わないための判断材料をお伝えしています。

普通に住んで生じた傷みは、借主が負担しない

原状回復という言葉は、よく誤解されます。「借りたときの状態に戻す」ことだと思われがちですが、法律上の意味は違います。

2020年4月に施行された民法621条は、賃借人の原状回復義務から「通常の使用によって生じた損耗」と「経年変化」を明確に除いています。つまり、普通に住んでいて自然にそうなった部分は、借主が元に戻す義務を負いません。

家賃には、建物が年々古くなっていく分の費用があらかじめ含まれている、という考え方が前提にあります。だから同じ分を退去時にもう一度払う必要はない、という整理です。

借主が負担するのは、その範囲を超えた部分です。具体的には、わざと付けた傷、不注意で付けた傷、手入れを怠ったことで広がった汚れ。ここが線引きになります。

どちらの負担になるか、境目はここで分かれる

判断に迷う場面はだいたい決まっています。実務で頻出するものを並べます。

場面	貸主負担になりやすい	借主負担になりやすい
壁クロス	日照による変色、家具を置いた跡のくぼみ、冷蔵庫裏の電気ヤケ	タバコのヤニと臭い、落書き、結露を放置して広げたカビ
床（フローリング・CF）	家具の設置跡、歩行による擦れ、フローリングの色落ち	引きずり傷、こぼした液体を放置したシミ、水漏れを伝えず広げた腐食
壁の穴	画びょう・ピンの穴（下地に届かないもの）	クギ・ネジの穴、重量物を掛けて下地を傷めたもの
水まわり	設備そのものの寿命による交換、通常使用の水垢	手入れを怠って固着した水垢・カビ・ヌメリ
鍵	入居者が入れ替わることによる交換	紛失・破損による交換
エアコン	内部洗浄、寿命による故障	タバコ臭が残った場合、水漏れを放置して壁を傷めた場合

※上の分類は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」の考え方に基づくものです。最終的な判断はご自身の契約内容によります。

この表の中で、意見が割れるのは圧倒的にタバコと結露によるカビです。タバコは「喫煙が禁止されていなかった」と「臭いと変色は通常損耗を超える」がぶつかります。カビは「建物の構造上どうしても結露する」と「換気と拭き取りを怠った」がぶつかります。どちらも、入居時の状態と住んでいた期間の記録があるかどうかで、話せる内容が変わります。

住んだ年数の分だけ、負担は軽くなる

借主負担と判断された場合でも、請求できるのは全額ではありません。設備には耐用年数があり、年数が経つほど残っている価値が下がっていきます。

対象	耐用年数の目安	経過後の価値
壁クロス・クッションフロア・カーペット	6年	1円
エアコン（冷房用機器）	6年	1円
流し台	5年	1円
たたみ床・書棚・ユニット式建具	8年	1円
便器・洗面台などの給排水設備	15年	1円
ふすま紙・障子紙・畳表	消耗品として扱い、経過年数を考慮しない	—
ドア・柱などの建物本体部分	建物の耐用年数に準じる	—

読み方を一つだけ。クロスは6年で残存価値1円になります。

これが意味するのは、6年住んだ部屋のクロスを借主の責任で張り替えることになっても、クロス本体の費用負担はほぼゼロだということです。「張替え費用の全額をご負担ください」という請求が来たら、計算が合っていないことになります。

同じ「クロス張替え1枚◯◯円」という請求書に見えても、1年で退去した方と6年住んだ方では、中身が別物です。請求書を見るときは、金額の前に自分が何年住んだかを思い出してください。

なお、1円が残るのは「6年を超えても、借主の責任で張り替えるという事実自体は残る」という整理によるものです。施工の手間賃（工事費）については、残存価値とは別に負担を求められる場合があります。

ガイドラインは指針であって、法律ではない

ここは正直に書いておきます。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」は、トラブルを防ぐために国がまとめた考え方の指針です。法律ではありません。だから「ガイドラインにこう書いてあるから払いません」は、それ単独では決定的な主張になりません。

実際に効力を持つのは、民法621条の原則とご自身の賃貸借契約書です。ガイドラインは、その契約内容が妥当かどうかを判断するときに参照される資料という位置づけになります。

とはいえ、実務では強い影響力があります。管理会社も裁判所もこの基準を踏まえて話をするので、ガイドラインの考え方を知っているかどうかで、立会いの場で交わせる会話がまったく変わります。

ハウスクリーニング特約と鍵交換費用

契約書に「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担とする」と書かれているケースは、大阪市内の賃貸では珍しくありません。これは条件を満たせば有効になりえます。

条件は、おおまかに三つです。

1. 通常損耗を超える負担をさせる特約であることが、契約書に明確に書かれている
2. 借主がその内容を認識し、負担することに合意している（金額や算定方法が示されている）
3. 金額が暴利ではなく、相場から見て合理的である

逆に言えば、金額も算定根拠も書かれていない「実費を負担する」だけの記載や、相場から大きく外れた金額は、争う余地があります。

鍵交換費用については、ガイドラインの考え方では貸主負担が妥当とされています。入居者が入れ替わることによる交換は、次の入居者のための費用だからです。ただしこれも特約があれば話が変わり、紛失・破損の場合は借主負担です。

立会いの前に、この3つを先にやる

退去費用で損をする方の多くは、退去の日ではなく入居の日に、もう不利になっています。入居時の状態を記録した人が、立会いの場に一人もいないからです。

1. 契約書の原状回復条項を、四点セットで読む
①通常損耗を借主負担とする特約があるか ②クリーニング費用の金額または算定方法が書かれているか ③耐用年数による減額の扱いが書かれているか ④敷金から差し引く旨の記載があるか。この4つの有無で、話せる内容が決まります。

2. 部屋の状態を、日付が残る形で撮る
退去が決まった時点で撮っておきます。スマートフォンの写真には撮影日時が記録されるので、別途メモは不要です。気になる箇所は近景と遠景の両方を撮ってください。遠景がないと、どの部屋のどこなのかが後から分からなくなります。

3. 立会いの場で、金額をその場で承諾しない
立会いはその場で金額が決まってしまう場面です。書類にサインを求められても「内訳を確認してから返します」と伝えて構いません。確認するのは、各項目が借主負担である理由と、耐用年数による減額が反映されているかの2点です。

持っていくものは、契約書、入居時の記録（あれば）、入居年月がわかるもの、そして電卓です。

大阪市西区の物件事情から見た、原状回復の傾向

当社が拠点を置く大阪市西区は、築年数と構造の幅が大きい区です。それが原状回復の内容にそのまま出ます。

靱本町・本町周辺は、オフィスと住居が混在するエリアで、単身者向けの築浅マンションが多くあります。入居期間が2〜4年と短めになりやすく、耐用年数6年に届かないまま退去するケースが目立ちます。この層は減額の余地が小さいぶん、借主負担かどうかの線引き自体で金額が大きく動きます。

堀江・南堀江は、デザイナーズやリノベーション物件が多いエリアです。特殊なクロスや造作が入っていると、張替え単価が一般的な相場より高くなります。請求額を見るときは、年数の確認と同時に単価の根拠も尋ねる価値があります。

九条・弁天町周辺は、築年数の経った物件の比率が高いエリアです。入居期間が6年、10年と長くなっている方が多く、この場合は耐用年数による減額が強く効きます。長く住んだ方ほど、請求書の計算を一度確認する意味があります。

よくある質問（FAQ）

Q. 退去費用の請求書に「クロス全面張替え」と書かれています。一部屋だけ汚したのに、全面分を払う必要がありますか。
A. 原則として、負担の範囲は傷や汚れが生じた箇所です。ガイドラインでは、クロスは「㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損した箇所を含む一面分までは認められる」という考え方が示されています。一部屋全体や住戸全体の張替えを借主負担とする請求は、理由を確認する余地があります。加えて、張替えの対象になった部分にも耐用年数による減額が適用されます。

Q. 敷金が全額返ってきません。これは違法ですか。
A. 違法とは言えません。民法622条の2により、貸主は借主が負担すべき費用を敷金から差し引いたうえで返還すれば足ります。確認すべきなのは返ってきた金額そのものではなく、差し引かれた項目の内訳です。内訳の開示を求めることはできます。各項目について「なぜ借主負担なのか」と「年数による減額が入っているか」を尋ねてください。

Q. 入居したときの写真を撮っていません。もう諦めるしかないでしょうか。
A. 諦める必要はありません。入居時の記録がない場合、その傷が借主によるものだと示す責任は貸主側にあります。「もともと付いていた可能性があります」と伝えて、根拠を尋ねることができます。また、入居年月がわかれば耐用年数による減額は記録とは関係なく主張できます。写真がないことは不利ですが、決定的ではありません。

Q. 管理会社と話が平行線です。次はどうすればいいですか。
A. 書面でのやりとりに切り替えてください。電話での会話は記録に残りません。それでも折り合わない場合は、お住まいの自治体の消費生活センター、または宅建協会の相談窓口を利用できます。金額の妥当性の最終判断や、法的な請求の可否については弁護士の領域になりますので、争う意思が固まった段階ではそちらにご相談ください。

本記事は2026年10月時点の民法および国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」の考え方に基づいて作成しています。同ガイドラインは法律ではなく指針であり、個別の負担範囲は賃貸借契約書の内容によって異なります。金額の妥当性の最終判断、および法的な請求の可否については弁護士の業務範囲となります。