住宅ローンの返済が苦しくなったとき、多くの方が「もう競売しかない」と思い込んでしまいます。
でも実際には、その前にできることがあります。そのひとつが任意売却です。
このページでは、任意売却とは何か、競売と何が違うのか、どのタイミングで動けばいいのかを、大阪市西区で不動産の実務にあたる宅地建物取引士の立場から整理しました。
売却をおすすめするページではありません。まずは現状を正しく把握していただくための情報としてお読みください。
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった方が、債権者（金融機関）の同意を得たうえで、通常の不動産取引と同じ形で自宅を売却する方法です。
住宅ローンを組むとき、その物件には抵当権が設定されます。返済が滞ると、金融機関は抵当権にもとづいて競売を申し立てることができます。
競売は裁判所が主導する強制的な手続きで、売主の意向はほとんど反映されません。これに対して任意売却は、売主が主体的に関わりながら進められる点が大きく異なります。
任意売却と競売の違い
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 進め方 | 通常の売買と同じ | 裁判所が主導 |
| 売却価格 | 市場価格に近い水準を目指せる | 市場価格より低くなる傾向 |
| 引渡し時期 | 買主と相談のうえ調整可能 | 裁判所の手続きに従う |
| 周囲への影響 | 通常の売却として進められる | 競売情報が公開される |
| 引越し費用 | 債権者との交渉により配慮される場合がある | 原則として自己負担 |
| 残債の扱い | 分割返済などの相談余地がある | 一括請求されることが多い |
特に大きいのは、売却価格と、その後の残債の扱いです。
競売は市場価格を下回ることが多く、その分だけ完済後に残る債務が増えます。任意売却で市場価格に近い金額で売却できれば、残債そのものを圧縮できる可能性があります。
ただし、これもご状況によります。「任意売却なら必ず高く売れる」ということではありません。
相談するタイミング
任意売却で最も大切なのは、タイミングです。
競売の申し立てがなされ、入札の期日が近づくほど、任意売却に使える時間は短くなります。ある時点を過ぎると、間に合わなくなることもあります。
目安として、以下のような状況であれば、早めにご相談ください。
- 住宅ローンの返済を1〜2ヶ月滞納している
- 金融機関から督促の連絡が届いている
- 「期限の利益の喪失」という通知を受け取った
- 保証会社から代位弁済の通知が届いた
- 裁判所から競売開始決定の通知が届いた
下にいくほど時間が限られます。ただ、どの段階であっても、まず現状を確認することには意味があります。
任意売却の進め方
1. 現状の確認
残債の金額、滞納の状況、届いている通知の内容を整理します。ここが出発点です。
2. 査定と資金計画
物件の想定売却価格を確認し、売却後に残債がどうなるかを試算します。
3. 債権者との調整
任意売却について、債権者の同意を得るための調整を行います。
4. 売却活動
通常の不動産売却と同じ形で、買主を探します。
5. 引渡しと精算
売買契約から決済、引渡しまで進めます。残債がある場合は、その後の返済方法についても整理します。
大阪市西区で任意売却をお考えの方へ
株式会社クレアクロスは、大阪市西区靱本町に事務所を構えています。本町駅から徒歩1分、西区の地元店です。
任意売却は、物件そのものよりも状況の整理と関係者との調整に時間がかかります。だからこそ、地域のことを知っていて、直接会って話ができる相手であることに意味があると考えています。
代表の重村は業界約10年、賃貸から売買、相続、任意売却まで幅広く実務にあたってきました。
正直に申し上げると、任意売却をお受けできないケースもあります。時間的に間に合わない場合、債権者の同意が得られない場合。そのときは、そう率直にお伝えします。
「損する人をゼロにしたい」というのが、私たちの一貫した考え方です。売却が最善でないなら、そうお伝えします。
任意売却について、さらに詳しく
- 大阪市西区の任意売却｜基本の流れと注意点
- 任意売却と競売の違い｜どこで判断が分かれるのか
- 住宅ローンが払えなくなったら｜任意売却という選択
- 任意売却後に残債が残ったら｜その後の返済について
- 任意売却の引越し費用は誰が負担する？
- 連帯保証人がいる場合の任意売却
よくあるご質問
Q. 任意売却をすると、周りに知られてしまいますか？
通常の不動産売却と同じ形で進めるため、任意売却であることが外部に公表されることはありません。一方、競売になると裁判所の情報として公開されます。この点は任意売却の大きな違いのひとつです。
Q. 滞納していないのですが、相談できますか？
はい。むしろ滞納前のほうが選択肢は多く残っています。返済の見通しに不安がある段階でご相談いただければ、任意売却以外の方法も含めて整理できます。
Q. 残った債務はどうなりますか？
売却代金で完済できない場合、残債は残ります。ただし任意売却では、その後の返済方法について債権者と相談できる余地があります。金額や条件はご状況によって異なるため、個別に確認が必要です。
Q. 引越し費用は出ますか？
債権者との交渉により、売却代金から配慮される場合があります。ただし確約できるものではなく、債権者やご状況によって判断が分かれます。
Q. 相談したら必ず売らないといけませんか？
いいえ。まずは現状を整理することが目的です。売却しない選択が最善であれば、そうお伝えします。無理におすすめすることはありません。
まずは、現状の整理から
任意売却は、ご状況によってできることが変わります。
だからこそ、まずは今どういう状態にあるのかを
一緒に確認するところから始めます。
売り込みは一切しません。
「まだ相談するほどでは…」という段階でも大丈夫です。
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大阪府知事免許(2)第62025号
代表取締役 重村裕一（宅地建物取引士）