不動産を売るとき、多くの方が最初に気にされるのは「いくらで売れるか」です。
ただ、実務の感覚から申し上げると、査定額はあくまで予想値でしかありません。
実際に手元に残る金額を左右するのは、価格設定のしかたと、売り出してからの動き方です。
このページでは、大阪市西区で不動産を売却するときに知っておきたいことを、宅地建物取引士の立場から整理しました。売却を急かすページではありません。判断材料としてお読みください。
査定額と成約価格は違います
まず押さえていただきたいのが、査定額は「この価格なら売れるだろう」という予想であって、その金額を保証するものではないという点です。
複数社に査定を依頼すると、金額に差が出ます。ここで注意していただきたいのが、高い査定額を出した会社が、必ずしも高く売ってくれるわけではないということです。
査定額を見るときは、金額そのものよりもその根拠が説明されているかを確認してください。近隣の成約事例、現在の売出物件、その物件固有の事情。この3つが示されていれば、信頼できる査定です。
机上査定と訪問査定
| 机上査定 | 訪問査定 | |
|---|---|---|
| 方法 | 資料と過去の取引事例から算出 | 現地を確認して算出 |
| 期間 | 当日〜数日 | 訪問後、数日 |
| 精度 | おおよその目安 | 実際の売出価格に近い |
| 向いている方 | まだ売ると決めていない方 | 具体的に売却を検討中の方 |
「まだ売ると決めていないけれど、いくらくらいか知っておきたい」という段階なら、机上査定で十分です。そこから話を進めなければならない義務はありません。
仲介と買取、どちらを選ぶか
仲介
一般の買主を探して売る方法です。
市場価格での売却が期待できる一方、買主が見つかるまで時間がかかります。大阪市西区の場合、物件によりますが3ヶ月前後を見込むケースが多くなります。
買取
不動産会社が直接買い取る方法です。
短期間で現金化でき、仲介手数料もかかりません。ただし価格は市場価格より低くなります。会社側が再販することを前提としているためです。
どちらが良いかは、何を優先するかで変わります。
- 価格を優先するなら仲介
- 期日が決まっている、近隣に知られたくないなら買取
当社では、まず仲介での見通しをお伝えしたうえで、買取という選択肢もご案内します。最初から買取をおすすめすることはありません。
売却にかかる費用
手元に残る金額を把握するには、売却価格から差し引かれる費用を知っておく必要があります。
| 費用 | 目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格の3%＋6万円＋消費税（400万円超の場合の上限） |
| 印紙税 | 売買価格に応じて変動 |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンが残っている場合に必要 |
| 譲渡所得税 | 利益が出た場合。所有期間により税率が変わります |
| その他 | 測量費、解体費、残置物の処分費など物件により発生 |
売却の流れ
1. 査定
物件の想定売却価格を確認します。まずは机上査定から始めていただいて構いません。
2. 媒介契約
売却を依頼する会社を決め、契約を結びます。専属専任・専任・一般の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
3. 売却活動
物件情報を公開し、買主を探します。内見の対応もこの期間に発生します。
4. 売買契約
買主が決まったら、条件を調整して契約を結びます。手付金を受け取るのもこのタイミングです。
5. 決済・引渡し
残代金を受け取り、鍵と権利を引き渡します。住宅ローンが残っている場合は、ここで一括返済して抵当権を抹消します。
査定から引渡しまで、おおむね3〜6ヶ月が目安です。買い替えの場合は、購入側の段取りとの調整が必要になります。
大阪市西区で売却をお考えの方へ
株式会社クレアクロスは、大阪市西区靱本町に事務所を構えています。本町駅から徒歩1分、西区の地元店です。
西区は靱本町、南堀江、新町、京町堀、江戸堀など、エリアによって価格帯も買主層も大きく異なります。同じ「西区」でも、町名が変われば相場観は別物です。地元で実務にあたっているからこそ分かる部分があります。
代表の重村は業界約10年、賃貸から売買、相続、任意売却まで実務にあたってきました。
査定額を高く見せて契約を取るようなことはしません。相場より低い数字をお伝えすることもあります。そのときは、なぜそう判断したのかを必ずご説明します。
「損する人をゼロにしたい」というのが、私たちの一貫した考え方です。
売却・査定について、さらに詳しく
査定と価格
会社選びと費用
事情のある売却
物件の事情
よくあるご質問
Q. 査定だけお願いすることはできますか。
できます。査定を受けたからといって、売却を進める義務はありません。「今いくらくらいなのか知っておきたい」という理由でご依頼いただくことも多くあります。
Q. 他社の査定額のほうが高いのですが。
その査定額の根拠をご確認ください。近隣の成約事例が示されているか、現在売り出されている競合物件と比べてどうか。根拠が説明されていれば信頼できます。当社の査定についても、なぜその金額なのかを必ずご説明します。
Q. 住宅ローンが残っていても売れますか。
売却代金でローンを完済できる場合は問題ありません。完済できない場合は、不足分を自己資金で補うか、任意売却という方法を検討することになります。まずは残債と想定売却価格を確認するところから始めてください。
Q. 売却していることを近所に知られたくありません。
広告の出し方を調整することで、ある程度は配慮できます。チラシの配布範囲を限定する、ネット広告のみにするなどの方法があります。ただし買主を探す範囲が狭まるため、売却期間が長くなる可能性はあります。
Q. 売り出す前にリフォームしたほうがいいですか。
一概には言えません。かけた費用が売却価格にそのまま上乗せされるとは限らないためです。買主が自分好みにリフォームしたいと考えている場合、手を入れないほうが良いこともあります。物件の状態を見てご相談させてください。
まずは、今の価値を知るところから
売ると決めていなくて構いません。
今どのくらいの価値があるのかを知ることは、
これからの判断材料になります。
売り込みは一切しません。
相場より低い数字をお伝えすることもあります。
LINEに「査定」とだけ送っていただければ、こちらからご案内します。
大阪市西区靱本町1-4-22 利栄ビル3階（本町駅25番出口より徒歩1分）
TEL 06-6940-7782
大阪府知事免許(2)第62025号
代表取締役 重村裕一（宅地建物取引士）