「安く売る」と贈与税がかかる“みなし贈与”とは

親子だから相場より安く売っても構わない、と考える方は少なくありません。しかし、著しく低い価格で不動産を売買すると、時価と売買価格の差額が「贈与」とみなされます。これが相続税法第7条に定められた“みなし贈与”です。

たとえば時価3,000万円の自宅を、親が子へ500万円で売ったとします。この場合、差額の2,500万円に対して、買い手である子に贈与税が課される可能性があります。「きちんと売買契約書を交わしたのだから贈与ではない」という理屈は、残念ながら通用しません。税務署は契約の形式ではなく、取引の実態を見て判断するからです。

西区の靭本町や新町、南堀江といった人気エリアは、実勢価格が路線価より高く出やすい傾向があります。「相続税評価で売れば大丈夫」と自己判断してしまうと、時価との差が大きく開き、みなし贈与を指摘されるリスクが高まります。数字の見た目だけで安心しないことが大切です。

いくらなら「低額」なのか、明確な線引きはない

では、いくら以上で売れば安全なのでしょうか。実は「時価の何割以上ならセーフ」という明確な基準は、法律には定められていません。ここが親子間売買の一番むずかしいところです。

過去の裁判例では、相続税評価額（路線価ベース）程度の価格でも認められたケースがある一方で、時価とあまりにかけ離れていれば否認された例もあります。つまり「これなら絶対に大丈夫」と言い切れるラインは存在しないということです。大阪市内でも、路線価と実勢価格の差はエリアや物件で大きく変わります。私の実務でも、親子間売買の価格は必ず税理士と相談しながら、時価の根拠を残しつつ慎重に決めています。安易な自己判断は禁物です。

売買と贈与、どちらが有利かはケースで変わる

親子間売買には、生前贈与にはないメリットもあります。子が住宅ローンを組んで購入すれば、親にまとまった現金が入ります。この現金を老後資金にあてたり、他の相続人への分割の原資にしたりできるのは、売買ならではの利点です。「長男が家を継ぐ代わりに、他のきょうだいには現金を」といった調整がしやすくなります。

一方で、売買には登録免許税や不動産取得税がかかり、親側には譲渡所得税が発生することもあります。贈与とはコスト構造がまったく異なるため、どちらが有利かは一概には言えません。「税金を抑えたい」という入口の動機だけで決めてしまうと、思わぬ出費や否認リスクを招きかねないのです。

比べるポイント	親子間売買（適正価格）	著しい低額譲渡
税務上の扱い	売買として認められる	差額が“みなし贈与”に
親に入る現金	売却代金が入る	代金が少なく資金化しにくい
主なコスト	登録免許税・取得税・譲渡所得税	上記＋子に贈与税が加算

大阪市西区で親子間売買を進めるときの手順

実際に西区で親子間売買を検討する場合は、順番を守って進めることが失敗を防ぐ鍵になります。ますは対象の物件について、不動産会社に時価の査定を依頼します。靭本町・新町・南堀江・京町堀・阿波座など、エリアごとの相場感を踏まえた根拠ある査定額を押さえることが第一歩です。

次に、その査定額をもとに税理士と価格を検討し、贈与・売買・相続それぞれの総コストを比較します。子がローンを使うなら、取扱いのある金融機関に早めに打診します。価格と資金計画が固まったら、売買契約書の作成、登記の準備へと進みます。ここまでを不動産会社と税理士がチームで支えることで、後々「否認された」「思ったより税金がかかった」という事態を防げます。ご家族の状況によって最適解は変わりますので、一つひとつ確認しながら進めていきましょう。

安易な自己判断が招きやすい3つの失敗

私がこれまで西区でご相談を受けてきた中で、親子間売買でつまずきやすいのは決まったパターンがあります。一つ目は、ネットの情報だけを頼りに「路線価で売れば安全」と思い込み、時価との差が大きく開いてしまうケースです。西区のように実勢価格が路線価を上回りやすいエリアでは、この差がそのまま“みなし贈与”の指摘につながりかねません。

二つ目は、税金だけに目を向けて登記費用や取得税といった付随コストを見落とすこと。三つ目は、契約直前になって住宅ローンが組めないと分かり、計画が振り出しに戻ってしまうことです。いずれも、実行前に不動産会社と税理士へ相談し、価格・コスト・資金計画をひとつずつ確認しておけば防げるものばかりです。焦らず順番に整えることが、結果的に一番の近道になります。