契約不適合責任とは何か

2020年4月の民法改正で、それまでの「瑕疵担保責任」に代わって導入されたのが契約不適合責任です。ざっくり言うと、引き渡された物件が契約の内容（種類・品質・数量）に適合していない場合に、買主が売主に対してさまざまな請求ができる、買主保護の仕組みです。

たとえば「雨漏りしない」という前提で契約したのに引き渡し後に雨漏りが見つかった、給排水管が古くて水漏れが起きた、といったケースが典型です。旧制度の「隠れた瑕疵」という限定的な考え方から、「契約内容に合っているかどうか」という、より買主に分かりやすい基準へと変わりました。

重要なのは、買主が不具合を知ったときから原則1年以内に売主へ「通知」する必要があるという点（民法566条）。黙って放置していると、権利を主張できなくなる可能性があります。「おかしいな」と感じたら、早めに記録を残し、書面で通知しておくことが身を守ることにつながります。

売主が「個人」か「業者」かで大きく変わる

ここが、実務で最も差が出るところです。同じ中古マンションでも、売主が誰かによって買主の安心感はまるで違ってきます。

売主が一般の個人の場合、契約書の特約で「契約不適合責任を負わない（免責）」あるいは「引渡しから3か月に限る」といった形に短縮・免除することが認められています。大阪市西区でも、中古の個人間売買ではこうした特約が付いているケースが多く、買主が思ったより保護されないことがあります。個人の売主にとっては、売った後にいつまでも責任を負い続けるのは負担が大きいため、これ自体は不合理な取り決めではありません。

一方、売主が宅建業者の場合は宅建業法40条により、「引渡しから2年以上」とする特約以外で買主に不利な内容は無効とされます。つまりプロが売主なら、最低でも2年間は責任を追及できるのが原則です。リノベーション済みの再販物件などは業者売主であることが多く、その分の安心料が価格に含まれている、という見方もできます。

買う前にできるトラブル予防策

私が現場でお客様にお伝えしているのは、契約書と一緒に渡される「物件状況報告書」と「付帯設備表」を必ず読み込むことです。過去の雨漏りや設備の不具合が記載されていれば、それは「知って買った」ことになり、後から責任を問いにくくなります。逆に言えば、この2枚をていねいに確認することが、最初の防御線になります。

気になる点は契約前に質問し、口約束で終わらせず書面に残しておくのが鉄則です。「大丈夫と言われた」だけでは、後で争いになったときに証拠が残りません。担当者とのやり取りはメールやチャットなど、形に残る方法を選ぶと安心です。

加えて、専門家による建物状況調査（インスペクション）を活用すれば、見えにくい劣化を事前に把握できます。費用はかかりますが、大阪市西区の靭本町や阿波座、京町堀といったエリアには築年数の経ったマンションも多く、配管や防水の状態が読みにくい物件では十分に検討する価値があります。数万円の調査費で、数十万円・数百万円の補修リスクを事前に見極められるなら、決して高い投資ではありません。

西区の現場で感じる「後悔しない買い方」

大阪市西区は、靭本町や京町堀のように再開発が進んだエリアから、阿波座や新町のように昔ながらの住宅も残るエリアまで、マンションの築年数や管理状態に幅があります。そのため「同じ中古マンション」といっても、契約不適合責任をめぐるリスクの大きさは物件ごとにまったく異なります。表面的な価格やリノベーションの見た目だけで判断すると、あとから配管や防水の不具合で思わぬ出費につながることがあります。

私が現場で大切にしているのは、お客様に「この物件は何が確認できていて、何がまだ分からないのか」を正直にお伝えすることです。売主が個人なのか業者なのか、特約でどこまで責任が及ぶのか、管理組合の修繕計画はどうなっているのか――こうした情報を一つずつ整理していくと、同じ物件でも見え方が変わってきます。安心して住み続けられるかどうかは、契約書に署名する前のこの「確認の丁寧さ」で大きく決まると感じています。

中古マンションは、新築と違って「現状で引き渡す」のが基本です。だからこそ、値段の安さだけでなく、万が一のときに誰がどこまで責任を負うのかという視点を持って選ぶことが、長く住むうえでの安心につながります。判断に迷ったときは、売主側でも買主側でもない中立的な立場の専門家に、遠慮なく相談していただければと思います。

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