大阪市西区を拠点に、賃貸・売買・収益・管理まで幅広く手がける不動産のプロ。肩書きに頼らず、お客さま目線での「損をしない判断材料」をお伝えすることを大切にしています。
この記事でわかること
- 帳簿上の利益と実際の手残りがズレる仕組み
- 減価償却が終わると資金繰りが苦しくなる「デッドクロス」の正体
- 大阪市西区で収益物件を買う前に確認しておきたい数字と出口の考え方
帳簿の利益と手元の現金は、必ずズレる
不動産の会計には、現金が出ていかないのに経費になるものと、現金が出ていくのに経費にならないものの二つがあります。この非対称が、黒字と手残りを引き離す原因です。
前者の代表が減価償却費です。建物の取得費を法定耐用年数に応じて各年に配分し、経費として計上していくもので、その年に実際の支払いが発生するわけではありません。帳簿の上だけで利益を圧縮してくれる、いわば紙の上の経費です。後者の代表がローン返済の元金部分です。毎月きちんと口座から引き落とされているのに、経費にできるのは利息部分だけで、元金は経費になりません。現金は確実に出ていくのに、税金の計算上はなかったことにされてしまうわけです。
整理すると、利益の計算は「家賃収入−経費−減価償却費−利息」で行われる一方、実際の現金の動きは「家賃収入−経費−元金−利息−税金」です。式が違う以上、黒字であることと手元にお金が残ることは別物になります。「利益が出ているのだから資金繰りは大丈夫なはず」という感覚は、不動産では通用しないとお考えください。この点を購入前に理解しているかどうかで、数年後の余裕がまったく変わってきます。
建物の取得費を耐用年数で配分する会計上の経費。支払いは発生しないため、その分だけ帳簿の利益は現金より小さく見えます。
経費にできるのは利息部分だけ。元利均等返済では年々元金の割合が増え、経費にならない支出が膨らんでいきます。
償却が減り元金返済が増える局面。帳簿の利益は膨らむのに現金は出ていくため、税負担と資金繰りが同時に重くなります。
売買図面の表面利回りでは推移が見えません。年ごとの手残りを並べて、はじめて判断材料になります。
減価償却が終わると、景色が変わる
問題は時間が経ったときです。減価償却費は永遠には続きません。建物の耐用年数（鉄筋コンクリート造は47年、木造は22年が法定の目安。中古の場合は経過年数に応じた簡便法で算出します）を過ぎれば、償却は終わります。紙の上の経費が消えるということは、同じ家賃が入っていても課税所得だけが跳ね上がるということです。
一方で、ローンの元金返済は逆方向に動きます。元利均等返済であれば、返済が進むほど利息の割合が減り、経費にならない元金の割合が年々増えていくからです。減価償却費が減り、元金返済が増える。この二つが逆転する状態が、一般にデッドクロスと呼ばれるものです。ここに入ると、帳簿上の利益が膨らんで所得税・住民税の負担が増える一方、現金は出ていくばかりという状況になります。
とくに、築古の木造アパートを短い償却期間で節税目的に購入されたケースでは、この転換点が想像よりずっと早く訪れます。償却期間が4年や5年といった設定であれば、5年目には紙の上の経費が消え、そこから納税額が一気に増えるからです。「最初の数年は節税になって良かったのに、そこから急に苦しくなった」というご相談は、たいていこの構造です。節税効果は前倒しで受け取っているだけで、消えてなくなったわけではない、という理解が要ります。
購入前に、5年後・10年後の手残りを並べておく
対策は、購入を検討する段階で数字を並べておくことに尽きます。見るべきは表面利回りではなく、税引後のキャッシュフローです。年ごとに減価償却費がいくら残り、元金返済がいくらになり、課税所得がどう推移するのか。売買図面に載っている利回りの数字だけでは、この推移は一切見えません。
そのうえで、打てる手はいくつもあります。繰上返済で利息を圧縮する、返済期間を見直す、償却が切れる前に売却して次の物件に組み替える、大規模修繕を計画的に資本的支出として扱う――いずれも「気づいてから」より「買う前から」のほうが、選択肢が広く残ります。とくに売却による組み替えは、売り時が市況に左右されるため、追い込まれてから動くと足元を見られやすい部分です。出口を先に描いておくことが、結果として最大の防御になります。
なお、減価償却の計算方法や、修繕費と資本的支出の区分、適用できる制度は、個別の事情と税制改正で変わります。具体的な税額の判断は必ず税理士にご確認ください。私たち不動産会社の役割は、その前提となる物件の収益性と将来の売却可能性を、正直にお伝えすることだと考えています。
大阪市西区で収益物件を持つということ
大阪市西区は、単身・DINKS層の賃貸需要が底堅く、収益物件としての選択肢も豊富なエリアです。ただし、街ごとに買主層も出口の描き方も違います。
靭本町・京町堀は、オフィスと住宅が混在し、単身から二人暮らしまで幅広い層が動きます。賃料が下がりにくい一方で取得価格も相応に高く、利回りの数字だけを追うと見送りになりがちですが、空室リスクの低さは長期の資金繰りに効いてきます。南堀江・新町は、若い世代の流入が続き、デザイン性のある物件が強い反面、競合も多く、設備や内装の更新を怠ると賃料が下がりやすい地域です。修繕を計画に織り込んでおく必要があります。阿波座は、交通利便に対して価格が比較的抑えられており、表面利回りは見栄えがしますが、その分だけ築年数の古い物件も混ざります。償却期間が短くなりやすく、デッドクロスが早く来る点は意識しておきたいところです。
「大阪市内は需要が底堅い」というのは事実ですが、その分だけ数字の見せ方が上手な資料も出回ります。利回りの数字を見たら、次は「10年後、手元にいくら残るか」を聞いてみてください。そこに即答できる担当者かどうかで、その物件と会社の見え方は変わってくるはずです。
よくあるご質問
Q. 確定申告で黒字なのに、現金が減っているのはなぜですか？
利益の計算では減価償却費を経費として差し引く一方、ローンの元金返済は経費になりません。現金は出ていくのに帳簿には表れないため、黒字と手残りがズレます。まずは元金と償却の年ごとの推移をご確認ください。
Q. デッドクロスに入ったら、もう打つ手はないのでしょうか？
繰上返済や返済期間の見直し、売却による組み替えなど、検討できる方法はあります。ただし選択肢は早い段階ほど広く、追い込まれてからでは条件が不利になりやすい傾向があります。気づいた時点でのご相談をおすすめします。
Q. 築古の木造アパートは、節税目的で買っても大丈夫ですか？
償却期間が短い分だけ初期の節税効果は大きくなりますが、その反動で数年後に負担が増える可能性があります。節税効果を前倒しで受け取っている構造だとご理解ください。具体的な税額の判断は税理士にご確認ください。
靭本町・新町・南堀江・京町堀・阿波座を中心に、収益物件の売買・賃貸管理・空室対策・出口戦略までワンストップでサポートしています。