「うちは雨漏りなんて一度もないですよ」。築三十年を超えたご実家の売却相談で、売主さまからよくいただく言葉です。嘘をつかれているとは思いません。ただ、押入れの天井にうっすら残る輪じみのように、住んでいる方が気づかないうちに雨水の浸入が進んでいることは珍しくありません。調べずに売り出して後から争いになるのと、先に調べて正直に伝えて売るのとでは、売主さまご自身の立場がまるで変わります。この記事では、建物状況調査（インスペクション）を売り出す前に使うべきかどうかを、宅建業法の手続き、費用と日程、価格への跳ね返り、そして免責特約が効かない場面という四つの角度から、大阪市西区の現場目線で整理します。告知書の書き方そのものは別記事にまとめていますので、ここでは「書く前に、何を調べておくか」に絞ってお話しします。

建物状況調査は、何をどこまで見る調査なのか

建物状況調査（インスペクション）は、宅地建物取引業法に位置づけられた既存住宅の調査で、見る範囲が法令で決まっています。対象になるのは、基礎・柱・梁・耐力壁といった構造耐力上主要な部分と、屋根・外壁・開口部まわりといった雨水の浸入を防止する部分です。言い換えると、家の寿命と水に直結する二点に的を絞った調査だということです。

調査にあたるのは、国土交通大臣の登録を受けた講習を修了した既存住宅状況調査技術者で、建築士の資格を持つ方です。設備の使い勝手や内装の好み、リフォームの見積りを出すための調査とは目的が違い、売買の判断材料として建物の状態を共通の基準で記録することが狙いになります。

大切なのは、この調査が目視と計測を中心にした非破壊の調査である点です。壁や床を壊して内部を確認するわけではないので、欠陥が一切ないことを保証する性質のものではありません。実務では、床下点検口と小屋裏点検口から入れる範囲をどこまで見てもらえるかで、分かることの差が大きく出ます。私が立ち会うときは、点検口の位置と、押入れや物入れの荷物を事前にどけておくことを、売主さまにいつもお願いしています。この一手間で、小屋裏に頭を入れて屋根裏の雨染みまで確認できるかどうかが変わるためです。

費用は建物の規模や調査範囲で幅がありますが、木造一戸建てであればおおむね数万円から十万円前後が目安になることが多く、所要時間は三時間前後、報告書の受領までを含めると一週間から二週間程度を見ておくと日程が組みやすくなります。売り出しの直前ではなく、査定のあと、媒介契約を結ぶ前後に相談いただくのがいちばん滑らかです。

媒介契約書の「あっせん」欄で、話は一度分かれる

既存の建物の売却を不動産会社に依頼すると、媒介契約書に「建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項」を記載することになっています（宅地建物取引業法34条の2第1項第4号）。つまり売主さまは、媒介契約を結ぶその場で、調査を実施する技術者を紹介してもらうかどうかを一度は尋ねられる立場にあります。

ここで「あっせん無」に印が付いて話が終わることは、実務では珍しくありません。急いで売りたい、費用をかけたくない、調べると売りにくくなるのではないか。どのお気持ちも理解できます。ただ、この欄は本来「調査という選択肢があることを売主に伝えたか」を記録するための仕組みです。担当者が理由まで添えて説明してくれるかどうかは、その後の売却の進め方を見立てる材料になります。

反対に、調査を実施した場合は、買主さまへの重要事項説明で「建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合はその結果の概要」を説明することになります（宅地建物取引業法35条1項6号の2）。一年以内に実施したものが対象です。ここが実務上の分岐点で、報告書は社内で止めておけるものではなく、買主さまに渡る前提の書類になります。だからこそ、調査を受けるかどうかは「結果が出たら開示する覚悟があるか」とセットで考える必要があります。

売主さまから「調べなければ知らずに済んだのに」と言われたことがあります。正直なお気持ちだと思います。それでも私は、知ったうえで選べることのほうが売主さまを守ると考えています。知らないまま引き渡すと、選ぶ機会そのものが買主さまの手に移ってしまうからです。

売り出す前に調べておきたい家を、この順番で見分ける

調べた場合と調べなかった場合で、何が変わるのか

調査は、費用と時間を先に払って、後の不確実さを減らす選択です。どちらが有利かは家の状態と売主さまの事情で変わりますので、変わる項目を並べて見比べてみます。

ここで押さえておきたいのが、民法の考え方です。引き渡した建物が契約の内容に適合しない場合、買主は売主に対して修補や代金の減額、損害賠償、契約の解除を求められる可能性があります（契約不適合責任・民法562条から564条）。個人の売主さまの売買では、特約で責任の範囲を限定したり期間を短く定めたりするのが一般的な取扱いです。

ただし、売主が知りながら告げなかった事実については、免責の特約があっても責任を免れることはできないと定められています（民法572条）。つまり「特約を付けたから大丈夫」は、気づいていた不具合には通用しません。輪じみに気づいていながら告知書に「なし」と書いていたら、後から争いになったときに説明がつかなくなります。調査は、この一点で売主さまを守る働きをします。

大阪市西区の中古住宅で、小屋裏まで見ておきたい理由

西区は街ごとに建物の成り立ちが違うので、調査で効いてくる場所も変わります。南堀江・新町のあたりは、間口が狭く奥行きのある敷地に三階建てを建てた住宅が多く、隣家との距離がほとんどありません。外壁の裏側に足場を立てて点検する機会が少ないまま年数が過ぎている家があり、屋根の谷や壁との取り合い部分から雨水が入っていても、室内に出てくるまで気づきにくい構造になりがちです。小屋裏点検口から見てもらえるかどうかが、ここでは大きく効きます。

靭本町・京町堀は、戸建てと低層マンションが混在するエリアで、長く手を入れながら住み継がれてきた住宅が目立ちます。増築や屋根の改修を重ねている家は、継ぎ目の部分に弱点が集まりやすい反面、工事の履歴が残っていることが多いのが特徴です。調査の前に古い図面や工事書類を探していただくと、技術者が見る順番が決まり、報告書の精度が上がります。

阿波座から本町寄りの一帯は、事務所併用や一階が店舗だった建物が混ざります。用途が変わっている建物は、水を使う位置や配管の経路が当初と違っていることがあり、構造部分の湿りが設備側から来ている場合もあります。この場合は建物状況調査だけで原因を言い切れないこともあるため、必要に応じて設備の専門業者の確認を重ねる段取りを先に考えておきます。

買われる側の方にも一言申し上げたいことがあります。売主さまが調査を実施して結果を開示している物件は、売りにくい家ではなく、状態が見えている家です。報告書に指摘が並んでいることを減点材料として見るのではなく、どこに費用がかかりそうかを読み取る材料として扱っていただくほうが、よい買い物につながります。実際に、雨水の浸入跡を開示し屋根を部分補修してから売り出した物件で、買主さまから「ここまで開示してもらえるなら安心できる」と言っていただけたことがありました。価格はご希望から少し調整しましたが、引渡し後に連絡が来ることはなく、双方が落ち着いて終えられた取引でした。

よくある質問（FAQ）