囲い込みとは？西区の売主が知るべき基礎知識

囲い込みとは、売却を依頼された仲介業者が自社で買い主も見つけようとするあまり、他の業者経由で来た購入希望者を意図的に遮断する行為です。レインズ（国土交通省指定の不動産流通情報システム）に登録した体裁を取りながら、他社からの内覧申し込みに「商談中です」「売主に断られました」と虚偽の返答をするケースが代表例です。

大阪市西区・阿波座・靭公園エリアは近年、タワーマンションや築浅マンションの売買が活発で、成約単価も高め。それだけに業者にとっての「両手仲介」の旨みも大きく、残念ながら囲い込みリスクがゼロとは言えません。

なぜ業者は囲い込みをするのか

仲介手数料は売買価格の3%＋6万円（税別）が上限です。売主・買主の両方から受け取れる「両手取引」が成立すれば、例えば4,000万円の物件なら約126万円×2＝約252万円が一社に入ります。この収益インセンティブが囲い込みの温床です。宅建業法第31条の誠実義務に抵触するグレーな行為ですが、発覚しにくいのが実情です。

西区で使える「囲い込み」を見抜く3つの確認法

① レインズ登録証明書を受け取り、自分で確認する

専任媒介・専属専任媒介契約を結んだ場合、業者には期限内のレインズ登録義務があります（専任は7日以内、専属専任は5日以内）。登録後に発行される「登録証明書」の番号があれば、売主自身がレインズのプラットフォームにアクセスして掲載状態を確認できます。「公開中」になっていれば問題なし。「非公開」や情報が止まっているようなら要確認です。

② 第三者にテスト問い合わせをしてもらう

信頼できる知人や、別の不動産会社に頼んで「そのマンションに興味がある」と問い合わせてもらいましょう。「商談中」「売主が断っている」という回答があったのに、あなたには何も報告がない場合は囲い込みを強く疑うべき状況です。これは業界では「テスト客」と呼ばれる確認方法で、意外と有効です。

③ 活動報告書の「中身」を精査する

専任系の媒介契約では、業者は2週間に1回以上の活動報告義務があります。報告書に「問い合わせ件数：0件」が何週も続くのは正常ではありません。件数だけでなく、どこからの問い合わせか、内覧希望はあったか、断った場合の理由は何かを必ず確認してください。西区の好立地物件であれば、反響ゼロが続くこと自体が異常です。

囲い込みに気づいたら——西区での対処フロー

疑いが生じたら、まず業者に直接「レインズの登録状況を見せてください」「活動報告の詳細を教えてください」と質問してみてください。誠実な業者なら証明書や記録をすぐ提示できます。返答があいまいな場合は、契約解除も選択肢に入ります。

専任・専属専任媒介契約は通常3ヶ月間で、解除には書面が必要です。解除後は別の業者に相談するか、売却方針を一般媒介に切り替えて複数社に競わせる方法も有効です。

よくある質問（FAQ）