この記事を書いた人：シゲッチ（重村裕一）
株式会社クレアクロス 代表取締役。大阪市西区靭本町を拠点に、売買・賃貸・相続・管理まで不動産全般をワンストップで対応。お客さま目線を第一に、肩書に頼らず正直な情報をお伝えすることを大切にしています。
西区の不動産を生前贈与するとき、まず確認すべきこと
大阪市西区は靭公園周辺の分譲マンション、北堀江・南堀江の築浅タワーマンション、新町エリアのヴィンテージマンションなど、資産性の高い物件が集まるエリアです。固定資産税評価額が1,500万〜3,000万円を超えるケースも多く、贈与税の負担が想像以上に大きくなることがあります。
生前贈与を検討する前に、以下の3つを必ず確認しましょう。
① 贈与税のシミュレーション ― 西区の評価額は高めです
贈与税の基礎控除は年間110万円。不動産のように評価額が大きい財産を一度に贈与すると、高額な税負担が発生します。西区のマンションは立地の良さから固定資産税評価額も比較的高く、「相続税対策のつもりが贈与税で手痛い出費」という事態になりかねません。
| 項目 | 相続の場合 | 生前贈与の場合 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 評価額の0.4% | 評価額の2.0% |
| 不動産取得税 | 非課税 | 課税対象 |
| 贈与税/相続税 | 基礎控除3,000万円+法定相続人×600万円 | 基礎控除110万円/年 |
相続時精算課税制度を使えば2,500万円まで贈与税は非課税になりますが、一度選択すると暦年課税に戻せないという制約があります。税理士と連携した事前シミュレーションが不可欠です。
② 登録免許税・不動産取得税 ― 相続の5倍かかるケースも
上記の表のとおり、贈与による名義変更は相続と比べて登録免許税が5倍。さらに不動産取得税も発生します。西区の評価額2,000万円のマンションであれば、登録免許税だけで40万円、相続なら8万円で済む計算です。「今すぐ名義を変えたい」お気持ちはわかりますが、トータルコストの比較が重要です。
③ 将来の売却時 ― 取得費の引き継ぎに要注意
贈与で取得した不動産を将来売却する場合、贈与者（親）の取得費をそのまま引き継ぎます。西区は近年マンション価格が上昇しているため、数十年前に親が購入した価格との差額が大きく、譲渡所得税が高額になる可能性があります。売却の可能性がある場合は、贈与と相続どちらが有利かを事前に比較しましょう。
西区で生前贈与を成功させるための実践ステップ
①まず不動産の固定資産税評価額を確認する（毎年届く納税通知書に記載）。②税理士に贈与税・相続税の比較シミュレーションを依頼する。③不動産会社に現在の市場価格を査定してもらい、将来の売却コストも試算する。④家族全員で話し合い、贈与・相続・家族信託のどの方法が最適か決定する。
クレアクロスでは、西区の不動産に精通した宅地建物取引士が、提携税理士と連携しながらお客さまに合った最適な方法をご提案しています。
よくあるご質問
Q. 生前贈与と相続、西区のマンションの場合どちらが有利ですか？
A. 一概には言えませんが、西区は評価額が高い物件が多いため、贈与税の負担が大きくなりがちです。相続税の基礎控除内に収まるケースでは、相続のほうがトータルコストを抑えられることが多いです。個別のシミュレーションをおすすめします。
Q. 相続時精算課税制度を使えば贈与税はかかりませんか？
A. 累計2,500万円までは贈与税が非課税になりますが、相続発生時に贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算します。また、一度選択すると暦年課税には戻せません。制度の選択は慎重に行いましょう。
Q. 生前贈与の手続きは自分でもできますか？
A. 法務局への登記申請自体は自分でも可能ですが、贈与契約書の作成・税務申告・評価額の確認など専門知識が必要な場面が多くあります。不動産会社・税理士・司法書士が連携してサポートする体制が安心です。
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