大阪市西区を拠点に、賃貸・売買・収益・管理まで幅広く手がける不動産のプロ。肩書きに頼らず、お客さま目線での「損をしない判断材料」をお伝えすることを大切にしています。
この記事でわかること
- 実家を売って現金で分ける「換価分割」の進め方と注意点
- 遺産分割協議書の一文で贈与税の扱いが変わってしまう理由
- 大阪市西区で売って分けるときに、どの順番で動けばよいか
遺産の分け方は3種類、実家が空き家なら換価分割が現実的
まず前提を揃えます。遺産の分け方には大きく3つの方法があります。現物分割は、実家は長男、預貯金は次男というように財産をそのままの形で分ける方法。代償分割は、実家を相続した人がその代わりに他の相続人へ代償金を支払う方法。そして換価分割が、不動産を売却して代金を分ける方法です。
実家に誰も住む予定がなく、分けられるほどの預貯金も残っていない。このパターンでは換価分割が現実的な選択になります。金額として明確に分けられるので不公平感が出にくく、空き家の管理や固定資産税、火災保険といった維持コストからも解放されます。誰かが住み続けるわけではない実家を、無理に誰かの名義で持ち続ける理由は、多くの場合ありません。
ただし、ここで必ず押さえておきたいことがあります。換価分割を選んでも、売却の前に相続登記が必要だという点です。亡くなった方の名義のままでは、不動産は売れません。買主が決まってから慌てて登記に着手すると、決済日が後ろにずれて取引そのものが不安定になります。
しかも2024年4月1日から相続登記は義務化されました。相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内の申請が求められ、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象になります。これは施行前に発生していた相続にも遡って適用されます。「どうせ売るから登記は省略できないか」というご質問をいただくことがありますが、売る予定があっても、登記を飛ばすことはできません。
協議書の一文があるかないかで、贈与税の扱いが変わる
ここが今回いちばんお伝えしたい部分です。実務では、売却手続きを進めやすくするために、相続人の代表者ひとりの名義に相続登記をしてから売却することがあります。共有名義のまま売ろうとすると、媒介契約・売買契約・決済のそれぞれに全員が関わることになり、印鑑証明書の手配や日程調整の負担が大きくなるためです。遠方にお住まいのご兄弟がいる場合はなおさらです。
問題は、このとき遺産分割協議書に何も書かないまま代表者名義にしてしまうケースです。形のうえでは「代表者がその不動産をすべて相続し、売却した代金を自分の判断で兄弟に配った」ように見えてしまいます。配られたお金が贈与と扱われれば、受け取った側に贈与税の問題が生じます。
遺産分割協議書に、その登記が換価分割を実行するための便宜的なものであることを書き入れておきます。国税庁の質疑応答でも、換価分割のための便宜的な登記であることが遺産分割協議書などで明らかであれば、贈与にはあたらないという考え方が示されています。文言そのものは司法書士や税理士にご確認ください。
「売却代金から売却に要した費用を控除した残額を、各相続人が3分の1ずつ取得する」というように、分配の基準まで協議書に落とし込みます。割合が書かれていないと、あとから分配額をめぐって認識の差が生まれます。仲介手数料・登記費用・測量費・残置物の処分費など、何を先に差し引くのかも書いておくと安全です。
順番が逆になると修正がききません。売却が終わって代金が動いてから、あとづけで協議書を整えようとしても、事実関係の説明が難しくなります。相続人と財産を確定し、換価分割の内容を協議書に明記し、そのうえで相続登記と売却に進む。この順番を守るだけで、避けられるトラブルがかなりあります。
売却益の確定申告は、分けた人それぞれが行う
換価分割で不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、確定申告をするのは代表者ひとりではありません。持分に応じて、相続人それぞれが申告します。代表者名義で登記していた場合でも、実質は各人が持分を売却したものとして扱われる考え方です。
所有期間の判定は、亡くなった方が取得した日を引き継ぎます。ご実家であれば取得から5年を超えていることがほとんどですので、長期譲渡所得（所得税・住民税あわせておおむね20％）として計算されるのが通常です。短期譲渡所得のおおむね39％と比べると、この差は小さくありません。
そのうえで、要件を満たせば使える特例があります。ひとつは、相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除。もうひとつは、相続税を納めた場合に使える取得費加算の特例です。いずれも適用期限や細かい要件があり、可否の判断は税理士の領域ですが、共有で分けたことで各人がそれぞれ控除を使える場合があり、代表者ひとりが売った形にした場合と結果が変わることもあります。誰の名義で登記するかは、手続きの手間だけでなく、税の面からも比較しておく価値があります。
もうひとつ、事前に手を打てることがあります。購入時の売買契約書が見つからないと、取得費は売却価格の5％で計算せざるを得なくなり、計算上の利益が大きく出てしまいます。3,000万円で売れた場合、取得費はわずか150万円という扱いです。古いご実家ほど、権利証と同じ場所に眠っていることが多いので、親御さんの書類一式を先に探しておくことを強くおすすめします。
大阪市西区で「いくらになるか」を先に知る意味
分け方の話は、金額の見通しが立ってはじめて現実的になります。「3分の1ずつ」と言っても、それが300万円なのか1,500万円なのかで、ご家族の受け止め方はまったく違います。私たち不動産会社の役割は、そのご実家がいまいくらで売れそうなのか、売却にどれくらい時間がかかりそうなのかを、正直にお伝えすることだと考えています。
西区の街ごとの性格も判断材料になります。靭本町・京町堀は住宅需要と事務所需要が重なり、築年数を重ねても比較的値が落ちにくいエリアです。急いで売り急がなくても買主が見つかりやすく、分け方の話し合いに時間をかけられます。南堀江・新町は単身から二人暮らしの実需が中心で、競合は多いものの買主の動きが早く、売却時期を選びやすい地域です。阿波座は交通利便性のわりに価格がこなれており、買主層の幅が広いのが特徴で、築年数のある戸建てでも土地の需要で動くことがあります。
大阪市内は、築年数の経った戸建てでも土地の需要があり、想像より値がつくことが珍しくありません。「古い家だから二束三文だろう」と決めつけたまま話し合いを始めると、前提そのものがずれてしまいます。分け方で揉める前に、まず「いくらになるか」を知る。この順番をおすすめしています。
あわせて、売却までにかかる期間の目安も共有しておくと安心です。相続人と財産の確定、協議書の作成、相続登記でおおむね1〜2か月、売却活動と決済でさらに3〜6か月。年内に現金化したいといったご希望がある場合は、逆算していつ動き出すかが決まります。協議書の文言や税額の判断は司法書士・税理士の領域ですので、そこは専門家におつなぎしながら、私たちは価格と期間の見通しでお役に立ちます。
相続登記から売却までの流れ、共有名義の場合の進め方を公式サイトで解説しています。
よくあるご質問
Q. 代表者の名義で登記して売ると、必ず贈与税がかかりますか？
必ずかかるわけではありません。換価分割のための便宜的な登記であることと分配の割合が遺産分割協議書などで明らかであれば、贈与にはあたらないという考え方が国税庁の質疑応答で示されています。逆に何も記載がないと贈与と受け取られる可能性がありますので、協議書の文言は司法書士・税理士にご確認ください。
Q. 売る予定なのに、相続登記は本当に必要ですか？
必要です。亡くなった方の名義のままでは売却できません。2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内の申請が求められています。正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となり、施行前の相続にも遡って適用されます。
Q. 購入時の売買契約書が見つからない場合、どうなりますか？
取得費を証明できない場合、売却価格の5％を概算取得費とする扱いがあり、譲渡所得が実際より大きく計算される可能性があります。当時の住宅ローンの書類、通帳の記録、購入時の仲介会社の資料などが手がかりになることもありますので、まずは探せる範囲で探してみてください。
靭本町・新町・南堀江・京町堀・阿波座を中心に、相続不動産の査定・売却・空き家の整理までワンストップでサポートしています。