この記事を書いた人：シゲッチ（重村裕一）
株式会社クレアクロス 代表取締役。大阪市西区靭本町を拠点に、売買・賃貸・相続・管理まで不動産全般をワンストップで対応。お客さま目線を第一に、肩書に頼らず正直な情報をお伝えすることを大切にしています。
📋 この記事でわかること
- 相続税の基礎控除の計算方法と、そもそも申告が必要かの判断の起点
- 不動産の相続税評価額が「時価」とどう違うのか（路線価・固定資産税評価額）
- 小規模宅地等の特例で自宅の土地評価が最大80％下がるしくみと要件
- 大阪市西区で実家を相続したときの、確認から売却までの進め方
大阪市西区で選ばれてきた実績
「実家を相続することになったけれど、相続税はいくらかかるのだろう」。大阪市西区で不動産仲介をしておりますと、相続の場面でこのご相談を本当によくいただきます。金額の見当がつかないまま不安だけが大きくなってしまう方も多いのですが、まずは全体像を知るだけで、ずいぶん気持ちが落ち着くものです。この記事では、相続税の基礎控除と不動産評価の基本を、西区で実家を相続したケースに引き寄せてわかりやすく整理します。
まず知りたい「相続税がかからない人も多い」という事実
相続と聞くと、誰にでも高額な税金がかかるように感じてしまいますが、実際にはそうではありません。相続税には「基礎控除」という非課税の枠が設けられていて、相続財産の合計がこの枠に収まれば、原則として申告も納税も必要ないからです。
基礎控除額の計算式は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数（相続税法15条）です。たとえば、お父さまが亡くなり、配偶者であるお母さまと子ども2人が相続人であれば、3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円までは相続税がかかりません。2015年の改正で以前より枠が縮小されましたが、それでも多くのご家庭では、この範囲に収まるケースが少なくありません。
大切なのは、感覚で不安になる前に、ご自身の家族構成から基礎控除額を把握し、そのうえで相続財産がいくらになりそうかを見比べることです。相続財産には預貯金や有価証券のほか、実家などの不動産も含まれます。西区のように土地の実勢価格が高いエリアでは、この不動産の評価額が判断の大きなカギを握ります。
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まず法定相続人の人数を確定する
基礎控除は相続人の人数で変わります。誰が相続人になるのかは戸籍で確認するのが確実です。前婚のお子さまや養子縁組など、思わぬ相続人が判明することもあり、人数が変われば控除額も変わります。
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財産の全体像をリスト化する
預貯金・不動産・保険・借入などを一覧にすると、基礎控除の枠内に収まるかどうかの見当がつきます。実家の評価額がわからないと総額が読めないため、まず不動産の評価から手をつけるのがおすすめです。
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早めに専門家と役割分担する
税額の最終判断は税理士の領域です。私たち不動産会社は評価の前提となる物件の実態把握や、納税資金づくりのための売却までお手伝いできます。早い段階でチームを組むほど、選択肢に余裕が生まれます。
不動産の「評価額」は売買の時価とは違う
相続税を考えるうえで、多くの方が誤解しがちなのが不動産の評価です。相続税では、実際に売れる金額（時価）ではなく、あらかじめ決められた方法で評価します。ここを知っているかどうかで、不安の大きさがずいぶん変わります。
土地は主に「路線価方式」で評価します。国税庁が毎年公表する路線価をもとに、土地の面積や形状を加味して計算します。路線価は公示地価のおおむね8割程度が目安とされ、実際の売買相場より低めに出ることが一般的です。つまり、南堀江や新町のように実勢価格が高い西区の土地でも、相続税評価では思ったより抑えられるケースがあるのです。建物については、固定資産税評価額をそのまま用います。毎年届く固定資産税の納税通知書で、おおよその評価額を確認できます。
一方で、注意も必要です。西区は靭本町・京町堀・阿波座など、路線価そのものが比較的高い地域が多く、土地の面積が広ければ評価額も相応に積み上がります。「路線価は時価より低い」からといって、必ず基礎控除の枠に収まるとは限りません。だからこそ、感覚ではなく数字で確かめることが大切になります。
| 評価の対象 | 相続税での評価方法 | 確認の手がかり |
|---|---|---|
| 土地 | 路線価方式（公示地価の約8割が目安） | 国税庁の路線価図 |
| 建物 | 固定資産税評価額をそのまま使用 | 固定資産税の納税通知書 |
| 売却時の目安 | 実勢価格（時価）＝評価額とは別物。 | 不動産会社の査定 |
自宅の土地は「小規模宅地等の特例」で大きく下がることも
相続税評価をさらに下げられる可能性があるのが「小規模宅地等の特例」（租税特別措置法69条の4）です。被相続人が住んでいた自宅の土地を、同居していた家族などが相続する場合、居住用の宅地は330平方メートルまで評価額を最大80％減額できる場合があります。
たとえば路線価から計算した土地の評価額が5,000万円だったとしても、この特例が適用できれば評価額を1,000万円まで圧縮できるケースがあり、税額に与える彙響は非常に大きくなります。西区のように土地の評価が高い地域では、この特例が使えるかどうかで結論がまったく変わることも珍しくありません。
ただし、適用には同居の実態や相続税の申告など細かい要件があり、別居していた親族が相続する場合には「家なき子」と呼ばれる別の要件を満たす必要があります。判断を誤ると特例が使えず、想定外の税額になることもあります。使えると思い込むのも、使えないと諦めるのも危険で、必ず税理士に確認することをおすすめします。
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特例は「申告してはじめて使える」
小規模宅地等の特例は、適用の結果として納税額がゼロになる場合でも、相続税の申告そのものは必要です。「税額が出ないから申告不要」と早合点すると特例を受けられなくなるため、要件と手続きはセットで確認しましょう。
大阪市西区で実家を相続したときの進め方
西区で実家を相続された方の多くは、「住むのか、貸すのか、売るのか」で悩まれます。相続税の見通しと合わせて、この出口をどう描くかが実務では重要になります。まずは戸籍で相続人を確定し、遺産分割の方針を決めたうえで、2024年から義務化された相続登記（不動産の名義変更）を進めます。
納税資金が手元にない場合や、誰も住む予定がない場合には、実家を売却して現金化する選択肢もあります。西区の靭本町・新町・南堀江・京町堀・阿波座エリアは中心部へのアクセスが良く、需要が底堅いため、相続不動産でも比較的売却しやすい傾向があります。売却して得たお金を相続人で分ける「換価分割」にすれば、公平に分けやすいという利点もあります。
なお、相続した不動産を売却した場合には、相続税とは別に譲渡所得税がかかる可能性があります。相続税の申告期限は原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内で、期限を過ぎると加算税や延滞税の対象になることもあります。税金の種類が複数からむため、税理士と不動産会社が早い段階で連携することで、無理のないスケジュールを組みやすくなります。
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「評価」と「売却」の窓口をつないでおく
相続税評価は税理士、売却は不動産会社と、担当が分かれます。両者が早くつながっていると、納税期限に合わせた売却スケジュールを立てやすく、慌てて安売りするリスクを減らせます。窓口の橋渡しも私たちがお手伝いします。
よくあるご質問
Q. 実家しか相続財産がなくても相続税はかかりますか？
A. 実家の評価額と預貯金などの合計が基礎控除の範囲内であれば、原則としてかからない可能性があります。まずは路線価と固定資産税評価額でおおよその評価額を確認するところから始めるのがおすすめです。
Q. 不動産の評価額は自分で調べられますか？
A. 土地は国税庁の路線価図、建物は固定資産税の納税通知書でおおよその目安はつかめます。ただし土地の形状補正や特例の判断は専門的なため、正確な金額は税理士に確認する形が安心です。
Q. 相続した実家を売る場合、いつ相談すればよいですか？
A. できるだけ早めが安心です。相続税の申告期限は10か月以内で、売却にも時間がかかります。名義変更や遺産分割の方針が固まる前でも、見通しを立てるためのご相談は歔迎しています。
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「まだ決めてない」「話だけ聞きたい」でも大丈夫です。
シゲッチが正直にお話しします。相談・査定は完全無料です。