大阪市西区を中心に、賃貸・売買・収益物件・賃貸管理の仲介と相談に携わっています。オーナーさまの資産と入居者さまの暮らし、その両方が立つ落とし所を探すのが仕事だと考えています。
この記事でわかること
- 家賃が入らないとき、鍵の交換や荷物の撤去がなぜできないのか
- 滞納に気づいた日から三十日の間に、どの順番で何をするか
- 保証会社がいる場合といない場合で、オーナーの動き方がどう変わるか
- 住居確保給付金という公的な制度を、どの窓口にどう繋ぐか
- 話し合いで収まらないときの法的手続きと、かかる費用・期間の目安
西区の賃貸管理で向き合ってきた数字
解除が認められるかの分かれ目として裁判例でよく挙がる滞納期間
住居確保給付金が延長を含めて支給され得る最長の期間
靭本町・新町・南堀江・京町堀・阿波座に多い単身者向けの間取り
「二か月分の家賃が入っていない。連絡もつかない。鍵を替えて荷物を出してしまえないか」。大阪市西区の一棟マンションをお持ちのオーナーさまから、実際にそうお電話をいただいたことがあります。ローンの返済も固定資産税も家賃をあてにして回っているのですから、お気持ちはよく分かります。それでも私はその場で「それだけはやめましょう」とお伝えしました。正しいはずの側が、動き方ひとつで一気に不利な立場に立たされてしまうからです。この記事では、西区で賃貸管理に携わる立場から、滞納が起きた日からの手順を順番にまとめます。
鍵の交換と荷物の撤去ができない理由
日本の法律では、裁判所の手続きを経ずに自分の力で権利を実現する「自力救済」は、原則として認められていません。家賃が入っていないという事実があっても、無断で鍵を替えて入居者さまを部屋から締め出したり、室内に入って荷物を運び出したりすれば、立場が逆転します。オーナーさま側が損害賠償を求められたり、住居侵入として問題になったりするおそれがあるためです。荷物を処分してしまえば、後から「高価なものがあった」と主張されても反証が難しくなります。
契約書に「滞納が二か月続いたときは明け渡したものとみなす」といった条項が入っていることもあります。ただ、二〇二二年十二月、最高裁判所は家賃保証会社の契約にあった無催告での解除や明渡しをみなす趣旨の条項について、消費者契約法に照らして無効と判断しています。条項が書いてあるから締め出せる、という理解は通りにくくなったと考えておくほうが安全です。
では解除はできないのかというと、そうではありません。相当の期間を定めて催告したうえで解除し、合意が得られなければ建物明渡請求の訴訟を起こし、判決を得て強制執行に進む、という道筋になります。どの程度の滞納で信頼関係が壊れたと評価されるかは個別の判断ですが、裁判例では三か月程度が一つの目安として語られることが多いです。一か月の遅れで即解除、という運用は難しいと見ておくべきでしょう。
滞納に気づいた日から三十日の動き方
滞納の対応は、感情ではなく順番で決まります。西区の管理物件で実際に踏んでいる手順を、五つに分けて整理します。
通帳や入金明細で、何月分がいくら不足しているかを一円単位で確定します。振込名義が入居者さまと違う、送金が数日遅れただけ、という行き違いは珍しくありません。督促の前に、この確認を飛ばさないことです。
家賃債務保証を使っている場合、代位弁済の請求には「滞納発生から何日以内に通知」といった期限が定められていることがあります。ここを過ぎると立替を受けられない取り扱いもあり得ます。契約書の該当条項を先に読むのが先決です。
電話が繋がらないときは、特定記録郵便などで記録の残る形の書面を入れます。訪問は日中に、手紙を入れたあとで。鍵を使って入室しない、大声を出さない、何度も深夜に訪ねない。この三つを守らないと、こちらの行為が問題になります。
以前お訪ねした三十代の男性は、勤め先の業績悪化で職を失い、次の仕事を探している最中でした。「合わせる顔がなくて電話に出られなかった」とのことでした。逃げていたのではなく、どうしていいか分からなかったのです。見通しが聞ければ、分割で収まるのか、退去を前提に動くのかの判断がつきます。
滞納分を毎月の家賃に一定額ずつ上乗せして分割する、という合意がよく使われます。総額、毎月の支払額、支払期日、約束が守られなかったときの取り扱いを一枚にまとめ、双方で取り交わします。口約束のままだと、後で言った言わないになります。
保証会社あり・保証人のみ・無保証で何が変わるか
同じ滞納でも、入居時にどの保証を付けていたかでオーナーさまの動き方は変わります。西区の単身者向け物件では保証会社の利用が主流になっていますが、古くからの契約には連帯保証人のみのものも残っています。
| 保証会社あり | 連帯保証人のみ | 保証なし | |
|---|---|---|---|
| 最初にすること | 期限内に保証会社へ滞納の通知 | 本人と保証人の双方へ連絡 | 本人への連絡と事情の確認 |
| 家賃の立替 | 代位弁済で入金される場合が多い | 保証人の支払い能力に依存 | 入らない前提で資金を考える |
| 督促の主体 | 保証会社が引き継ぐことが多い | 貸主または管理会社 | 貸主または管理会社 |
| 明渡しの費用 | 訴訟費用の負担範囲は契約により差 | 原則として貸主の負担 | 原則として貸主の負担 |
| 注意点 | 通知期限の失念と、無効になり得る明渡し条項 | 極度額の定めがなければ個人の根保証は無効 | 更新時に保証を付け直せるか検討 |
連帯保証人については、二〇二〇年四月の民法改正以降、個人が将来発生する家賃をまとめて保証する契約には極度額、つまり上限額の定めが必要になりました。上限が書かれていない契約は保証の部分が無効と扱われ得ます。古い契約書のまま更新を重ねている物件は、滞納が起きてから気づくより、平時に一度見ておくほうが安全です。
住居確保給付金という選択肢を知っておく
離職や廃業、あるいは給与の大幅な減少で収入が下がった方は、一定の要件を満たせば、家賃相当額を自治体から支給してもらえる場合があります。住居確保給付金という制度で、支給期間は原則三か月、延長の決定を受ければ最長九か月まで。支給額には地域と世帯人数に応じた上限があり、原則として貸主または管理会社へ直接支払われます。入居者さまの口座を経由しないため、オーナーさまにとっては入金の確実性が上がる仕組みです。
窓口は自立相談支援機関で、大阪市の場合は各区の担当窓口や市の自立相談支援の窓口が入口になります。西区にお住まいの方なら、西区役所の生活支援の担当課にまず相談いただく流れです。申請には離職や収入減を示す書類、それに入居者さまと貸主との間の賃貸借契約書の写しや、家賃額を証明する書類が必要になります。この書類を出すのはオーナーさまや管理会社の側ですから、制度の存在を知っているかどうかで、入居者さまが申請に辿り着けるかが変わります。
先ほどの三十代の男性も、この給付金の決定を受けて家賃の入金が戻り、二か月後に新しい職場が決まりました。滞納分は半年ほどで払い終え、その後も二年あまり住み続けてくださいました。靭本町や京町堀、南堀江、阿波座といった西区の単身者向け一Kは、二十代から三十代の勤め人が中心です。失職は一時的な事故であることも多く、立て直しに必要な期間はそれほど長くないケースもあります。空室にして募集し直す費用と期間を考えれば、住み続けていただくほうが結果として得になる場面は少なくありません。
それでも難しいときの手続きと費用の順番
連絡が取れない、合意しても守られない、そういうときは法的手続きを検討します。流れは、内容証明郵便などで期間を定めて催告し、応じなければ契約解除を通知、そのうえで建物明渡請求の訴訟を提起、判決を得て、なお退去されなければ強制執行という順番です。訴訟は争いが少なければ数か月、争われれば半年以上を見ておくことになります。強制執行には裁判所への予納金が必要で、執行の補助業者の費用や、運び出した荷物の保管費用も発生します。
ここで押さえておきたいのは、手続きを尽くしても未収の家賃そのものは回収できないことが多いという現実です。判決で支払いを命じられても、相手に財産がなければ取り立てられません。そのうえで空室期間と原状回復の費用がかかります。だからこそ、入口の入居審査と、滞納が一か月の時点での早い接触が効いてきます。法的手続きは最後の手段であって、最初の選択肢ではありません。
弁護士に依頼するかどうかの判断も、滞納額だけで決めないほうがよいと考えています。入居者さまが部屋で生活を続けている以上、合意で退去していただくほうが時間も費用も短く済むことが多いからです。管理をお任せいただいている物件では、法的手続きに入る前に、転居先の目処づけまで含めてご相談に乗っています。
よくあるご質問
Q. 何か月滞納されたら契約を解除できますか。
月数だけで決まるものではなく、滞納の期間や事情、これまでの支払い状況から、貸主と借主の信頼関係が壊れたといえるかが個別に判断されます。裁判例では三か月程度が目安として挙げられることが多いですが、相当の期間を定めた催告を経ているか、話し合いの経過が記録に残っているかも見られます。一か月の遅れで即解除という進め方は、認められにくいとお考えください。
Q. 保証会社が立て替えてくれるなら、放っておいてよいのでしょうか。
立替があっても、入居者さまの滞納そのものが消えるわけではありません。代位弁済の請求には通知の期限が定められていることが多く、放置すると立替を受けられない取り扱いもあり得ます。また、解除や明渡しを進める当事者は原則として貸主です。保証会社がいることは資金の安全弁ですが、オーナーさまが動かなくてよい理由にはなりません。
Q. 連帯保証人に滞納分を全額請求できますか。
連帯保証人には請求できますが、個人が保証人になっている場合、二〇二〇年四月以降に結ばれた契約では極度額、つまり上限額の定めがなければ保証の効力が認められない可能性があります。上限が定められているときは、その範囲が請求できる限度になります。契約書の保証の条項と締結日を確認したうえで、請求の範囲を見極めることになります。
家賃の滞納は、早いほど選べる手が多いです
大阪市西区で賃貸管理と仲介をしている宅地建物取引士が、オーナーさまのご事情に合わせて次の一手をご一緒に整理します。管理をお任せいただいていない物件のご相談でも構いません。お支払いに悩んでいる入居者さまからのご相談も承ります。
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