「親の家を私が買い取ることにしました。いくらで売ってもらえばいいですか」。親子間売買のご相談は、たいていこの質問から始まります。ただ、親御さまの住宅ローンがまだ残っている場合、価格の話に入る前に確かめることがあります。残債がいくらで、それを消すのに何が必要か。ここを飛ばして価格だけ決めてしまうと、決済の直前になって「お金が足りない」「登記ができない」と動けなくなります。この記事では、担保が付いた家を親から子へ移すときの段取りを、順番どおりに整理します。

最初に測るのは価格ではなく、残債と時価の差

親御さまに、借入先の金融機関から残高証明書と返済予定表を取り寄せていただきます。ここで確かめるのは元金の残高だけではありません。決済日までの経過利息、一括で繰上返済するときの手数料、固定金利の期間中であれば所定の清算金が乗ることがあります。金融機関には「何月何日に全額を繰上返済する場合、必要な金額はいくらか」という形で出してもらうのが確実です。元金残高だけを見て資金を組むと、数万円から十数万円の単位で足りなくなります。

なぜ完済が必要なのか。抵当権は、借入が残っているあいだ不動産に付いている担保です。そして被担保債権が消えても、登記は自動では消えません。抹消の登記を申請して、はじめて登記簿から外れます。抵当権が付いたまま所有権をお子さまに移すと、親御さまの返済が滞ったときに、お子さまの名義になった家が競売にかかります。だから実務では、完済と抵当権抹消と所有権移転を同じ日に組み合わせます。

完済額が出たら、次は時価の査定です。この二つの数字の差が、この取引の性格を決めます。時価が残債を上回っていれば、通常の段取りで組めます。下回っていれば、親子間売買という枠組みそのものが成り立たない可能性が出てきます。

ここで一つ、順番を間違えやすい点を申し上げます。残債の額に合わせて売買価格を決めるのは、順序が逆です。残債は親御さま側の借入の事情であり、その家の価値とは関係がありません。「残債ちょうどの2,400万円で」と決めたとき、時価が2,000万円なら、差額の400万円はお子さまが相場より高く払ったことになります。反対に時価が2,800万円なら、安く譲り受けた差額について相続税法7条のみなし贈与を指摘される可能性が出てきます。価格は時価から決める。残債との差は、資金計画の問題として別に扱う。この分け方を崩さないでください。

同時決済とは、何と何が同時なのか

決済日の流れを追います。まずお子さまの融資が実行され、残代金が親御さまの口座へ入ります。親御さまはその資金で借入先へ一括返済を行い、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が交付されます。司法書士がそれを受け取り、抵当権抹消と所有権移転、そしてお子さまの新しい抵当権設定を、同じ日に登記所へ申請します。お金が動く順番と、書類が動く順番と、登記が動く順番が、一本の線でつながっている状態です。

この一日を成立させるために、司法書士、親御さまの金融機関、お子さまの金融機関という三者の日程を合わせます。銀行の一括返済処理には窓口の受付締切があるため、決済は平日の午前に設定するのが通例です。関係者が多いので、日程は余裕をもって二週間以上前に押さえておきます。

そして、しばしば聞かれるのが「とりあえず登記だけ子に移しておけないか」というご相談です。これは選べません。住宅ローンの契約や抵当権設定契約には、担保になっている不動産の所有権を移す場合に金融機関の事前の承諾を要する、という条項が置かれているのが一般的です。承諾を得ずに動かせば、期限の利益を失い、残債の一括返済を求められる事由にあたり得ます。名義を先に、お金は後から、という順番は組めないとお考えください。

保険の切り替えも忘れられがちです。建物の所有者が変わるため、火災保険は契約者の変更か、新規の加入になります。親御さまの保険に金融機関の質権が設定されていれば、その解除の手続きも入ります。団体信用生命保険は完済とともに終わり、お子さまは新しい借入で加入し直します。ここで健康状態により加入できないと、融資そのものが組めないことがあります。順番としては、融資の打診と同じタイミングで団信の見通しも確かめておくのが安全です。

子の融資は「親の残債をどう消すか」で判断される

親子間売買は、取り扱わない金融機関も少なくありません。意地悪ではなく、お金の流れが家族のなかで完結しやすく、資金使途と価格の妥当性を外から確かめにくいからです。そのうえ、親御さまの残債をお子さまの借入で返す形は、経済的には借換えに近く見えます。金融機関が慎重になるのは自然なことだと思います。

審査に進む場合、第三者が作成した査定書、売買契約書、重要事項説明書、親御さまの残高証明書といった書面を求められることが多いです。言い換えると、書面がそろっていない取引はそもそも検討の机に乗りません。「身内だから契約書はいらない」というお考えは、融資の相談先を探す段階でご本人の足を引っ張ります。第三者の不動産会社を間に入れるのは、形式のためではなく、資金を動かすための前提です。

資金計画の面では、住宅ローン控除にご注意ください。住宅借入金等特別控除は、生計を一にする親族など特別の関係がある者から取得した家屋については適用されません。同居されているご親子の売買では、まずここで引っかかります。別居でそれぞれ生計が独立している場合は扱いが変わり得ますが、取得後も引き続き生計を一にするかどうかまで見られるため、ご家庭の実情次第です。控除がある前提で返済計画を組んでいて、後から対象外だと分かる。これがいちばん痛い行き違いになります。控除なしでも成り立つかを先に確かめてください。

自己資金と、親御さまからの借入を組み合わせる形もあります。ただしその借入も、金銭消費貸借契約書を交わし、利息と返済の実績を残さなければ、贈与と見られるおそれがあります。期日の定めがない、返済原資の説明がつかない、払った代金が親御さまから戻ってくるといった形は避けてください。

残債が時価を上回るとき、親子間売買では解けない

時価2,000万円、完済に必要な額2,400万円。差は400万円です。抵当権を外すには完済が必要ですから、この400万円を親御さまの自己資金か、お子さまの追加の資金で埋めるしかありません。埋められるのであれば、通常の段取りに戻ります。

埋められない場合は、債権者の同意を得て抵当権を解除してもらう任意売却という方法が理屈の上では残ります。ただし、親族のあいだでの任意売却について、債権者の同意は得にくいのが実情です。債務が減額されたうえで、ご家族がその家に住み続けられる形になるためです。「親子だから話が早い」どころか、任意売却のなかではいちばん難しい組み合わせになります。ここは期待を持たずに臨んでいただいた方がよいと考えています。

では、どうするか。親御さまがそのまま住み続けて返済を続ける、第三者へ売却して残った債務を分割で返していく、返済条件の変更を借入先に相談する。現実的な道はこのあたりに絞られます。いずれも親子間売買とは別の話になりますので、残債が時価を上回っていると分かった時点で、進め方を切り替える判断が必要です。

大阪市西区で進めるときの順番と、エリアごとの事情

西区のなかでも、エリアによって事情が分かれます。靭本町や京町堀には昭和の終わりから平成の初めに建った中規模のマンションが一定数あり、親御さまが二十年以上前に購入されているケースが多い一帯です。残債が少ないか、すでに完済されていることも珍しくありません。同じマンション内や隣接する建物で直近の成約事例を拾えるため、時価の説明もしやすい。この一帯は、比較的素直に組める取引が多いと感じています。

新町や南堀江は、平成の後期以降に分譲された住戸が中心です。親御さまの購入が比較的新しいため、残債が相応に残っており、時価との差が小さくなりがちです。差がゼロに近いと、抹消登記や移転登記の費用、仲介手数料、繰上返済手数料といった諸費用の分だけ資金が足りなくなります。この一帯では、諸費用まで織り込んで差を測ることを特に強くお伝えしています。

阿波座から西本町寄りの一帯には、築年数の古い戸建てや長屋が残ります。ここで気をつけたいのは担保評価です。建築基準法上の接道が取れず再建築ができない物件だと、お子さまの新規の住宅ローンが付かないことがあります。親御さまが購入された時代の条件で買えたからといって、いま同じ物件に新しい借入が組めるとは限りません。接道と再建築の可否は、価格の話より前に確認しておく項目です。

よくある質問（FAQ）