滞納分は「買った人」にも請求できる──区分所有法8条

マンションの管理費と修繕積立金は、管理組合に対する区分所有者の支払い義務です。そしてこの債権について、区分所有法8条は、前の所有者だけでなく、その住戸を取得した「特定承継人」に対しても行うことができると定めています。売買で住戸を買った方は、この特定承継人にあたります。

つまり「滞納したのは前の持ち主なのだから、自分には関係ない」という言い方は、管理組合には通りません。管理組合の側から見れば、建物を維持する原資が足りないという一点が問題で、誰が滞納したかは二の次になります。滞納が残ったまま引渡しを受けると、管理会社からの督促はあなたのポストに届きます。

もちろん、買主が立て替えて払った分は、本来の負担者である売主に返してもらうよう求めることができます。ただ実務では、売主がすでに遠方へ引っ越していたり、売却代金を住宅ローンの返済に充ててしまって手元に残っていなかったりして、回収が長引くことが珍しくありません。連絡が取れなくなれば、金額の大小にかかわらず、訴訟や支払督促といった手続きを自分で起こすことになります。

ですから滞納は、値引き交渉の材料として扱うのではなく、引渡しまでに消しておく項目として扱うのが安全です。買ったあとに取り戻す話にせず、買う前に終わらせる話にしてしまう、という考え方です。

重要事項調査報告書は「重説の前」に見せてもらう

滞納の有無は、売主の言葉で判断するものではありません。仲介会社は通常、そのマンションの管理会社に対して「重要事項調査報告書」の発行を依頼します。名称は管理会社によって違い、マンション管理状況調査報告書などと呼ばれることもありますが、中身はおおむね共通しています。

記載されるのは、管理費と修繕積立金の月額、その住戸の滞納の有無と金額、建物全体の修繕積立金の残高、大規模修繕の実施時期と予定、駐車場や駐輪場の空き状況、ペットやリフォームに関する細則の要点などです。管理の実態を数字で見られる、ほぼ唯一の一次資料だと考えてください。

管理費等の額と、滞納がある場合のその額は、宅地建物取引業法35条の重要事項説明の対象でもあります。ただ重要事項説明は、売買契約の直前に行われることが多いものです。その場で初めて滞納額を知らされても、落ち着いて条件を組み直す時間がありません。購入を本気で検討する段階で、「調査報告書の内容を先に見せてください」と仲介会社に伝えておくことをおすすめします。

報告書の発行には、管理会社によって数日から二週間程度かかり、発行手数料も生じます。費用は売主負担とすることが一般的ですが、誰がいつ依頼するのかを早めに決めておくと、契約日程が窮屈になりません。

以前、大阪市内の築30年ほどのマンションをご案内したお客様のケースでは、調査報告書を取り寄せた結果、売主様が修繕積立金を半年分、およそ12万円滞納していることが分かりました。売主様に悪気はなく、転職の時期に引き落とし口座の残高が足りなくなっていた、という事情でした。このときは売買契約書に清算の条項を入れ、残金決済の当日に売買代金の中から滞納分を管理会社の指定口座へ直接振り込む形をとりました。買主様は滞納を引き継がず、売主様も別に資金を用意せずに済み、双方が納得して引渡しを終えられています。

建物全体の滞納は、将来の値上げと一時金に跳ね返る

滞納の話は、買う部屋ひとつの問題で終わりません。滞納住戸が多いマンションでは、修繕積立金が計画どおりに貯まらず、大規模修繕の時期が来たときに、工事内容を削るか、一時金を徴収するか、借入をするかという選択を迫られます。どれを選んでも、区分所有者の負担か資産価値のどちらかに影響します。

管理組合の側にも手立てはあります。区分所有法7条は、管理費等の債権について、区分所有者の区分所有権と建物に備え付けた動産に先取特権を認めています。滞納が長期化し、共同生活に著しい障害が生じている場合には、同法59条による競売請求という手段もあります。ただ、いずれも時間と費用がかかる手続きで、日常的に使われるものではありません。管理会社と理事会が、早い段階で督促を積み上げているかどうかが実際には効いてきます。

ですから買主としては、滞納額という数字だけでなく、その滞納にどう対応しているかという姿勢も見てください。議事録に督促の経過や法的手続の検討が記録されているマンションは、管理が機能しています。逆に、滞納が何年も同じ金額で居座っているのに議題にも上がっていない場合は、将来の修繕でつまずく可能性を見ておいたほうがよいでしょう。

西区では、靭本町や京町堀のように単身者向けの住戸が多い建物と、新町や南堀江のようにファミリー向けが混ざる建物で、所有者の構成が違います。投資用に所有されている住戸の比率が高い建物では、総会の出席率や議決の進み方にも差が出ます。現地を見るときに、掲示板の掲示物や駐輪場の整理状況まで目を向けると、資料の数字と実態が合っているかが見えてきます。

売買契約書に入れておきたい一文と、決済当日の確認

滞納が見つかったときに大切なのは、滞納そのものより、それを「いつ・誰が・どうやって」清算するかを書面で決めておくことです。口頭の約束は、決済当日の慌ただしさの中で曖昧になります。

売買契約書には、売主が本物件に係る管理費および修繕積立金の滞納額を、残代金決済時までに清算する旨を明記します。そのうえで、清算の対象に延滞金や督促費用を含むのか、基準日はいつか、清算先の口座はどこか、清算を確認する方法は何かまで、できるだけ具体的に書き込みます。金額が決済日までに増える見込みがあるなら、決済日時点の確定額で精算するという書き方にしておくと、当日の計算で止まりません。

そして決済当日は、管理会社の指定口座への入金が済んだことを、振込控えで確認してから引渡しの書類に署名します。順番を逆にしないことが肝心です。あわせて、その月の管理費を売主と買主のどちらがどこまで負担するのかという日割り精算も、固定資産税と同じ要領で計算書に落としておきます。

「この物件、管理費の状況はどうなっていますか」と、遠慮なく担当者に聞いてみてください。すぐに調査報告書を取り寄せて数字で答えてくれるか、それとも「大丈夫だと思います」で終わらせるか。その応対そのものが、仲介会社を見極める材料になります。

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