「売却を頼むなら、何社かに声をかけた方が早く売れるんですよね」。査定のご相談でいちばん多くいただく質問です。この記事は、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のどれが正しいかという話ではありません。3つの違いそのものは別記事に整理していますので、ここでは1社にまとめるか複数社に分けるかを、物件の段取りの複雑さから決めるという、ひとつの判断軸に絞ってお話しします。あわせて、一般媒介を選ぶ方があまりご存じない「明示型・非明示型」という区別と、通知を怠ったときに費用の請求を受ける可能性についても触れます。窓口の数は、売れる速さよりも誰が段取りを引き受けるかを決めている、というのが現場での実感です。

「複数社に頼めば早く売れる」が半分だけ本当な理由

複数社に依頼すれば競争が働く、という理屈は確かにあります。大阪市西区でも、新町や京町堀の駅近・築浅マンションのように問い合わせが集まりやすい物件では、一般媒介でも販売は動きます。買主側の会社が探してくる物件はレインズ（不動産会社間で物件情報を共有するシステム）を通じて見つかるので、依頼した会社の数がそのまま買主の数になるわけではないという点も押さえておきたいところです。窓口が3社でも、買主に届く経路は1社のときとほぼ同じという物件は珍しくありません。

実際に時間を失うのは、販売そのものではなく手前の準備です。一般媒介で複数社に依頼すると、こういうことが起こります。各社が独自に撮った写真や文章で広告が出るため、同じ物件が会社によって違う印象で並ぶ。問い合わせの窓口が増え、内見日程の調整や価格の相談の連絡が売主様のところに集中する。そして他社で成約すれば自社の報酬はゼロになるため、各社とも費用のかかる広告には踏み込みにくくなります。

もうひとつ見落としやすいのが、責任の所在が分散することです。測量が必要、共有者への説明が必要、管理組合に資料を請求しなければならない——こうした作業は「どの会社がやるか」が決まっていないと、全社が様子見になります。1社に絞れば動く、というより、1社に絞ると誰が動くのかがはっきりするということです。

3つの契約形態は「義務の重さ」で読み替える

一般・専任・専属専任を「頼める会社の数」で覚えている方が多いのですが、売主様にとって実利があるのはその会社に課される義務の重さの違いです。宅地建物取引業法は、依頼を1社に絞る契約ほど会社側に重い義務を課す組み立てになっています。

専任媒介では契約から7営業日以内にレインズへ登録し、2週間に1回以上、業務の処理状況を報告する義務があります。専属専任媒介では登録が5営業日以内、報告は1週間に1回以上です。一方の一般媒介には、法律上のレインズ登録義務も定期報告の義務もありません。登録してくれる会社も多いのですが、義務ではないので確認が必要です。なお、購入の申込みがあったときに遅滞なく売主様へ報告する義務は、3つすべてに共通しています。

自己発見取引——ご自身で見つけた買主と直接契約すること——ができるのは一般媒介と専任媒介です。専属専任媒介では、親族や知り合いが買いたいと言ってきた場合でも、依頼した会社を通す必要があります。ご親族に心当たりがある方は、ここが実務上の分かれ目になります。有効期間は専任・専属専任が3か月以内と定められていて、更新は売主様からの申し出が前提です。そして仲介手数料の上限額は、どの契約形態を選んでも変わりません。「専任なら安くなる」「一般だと高い」という関係はありません。

一般媒介の「明示型・非明示型」という落とし穴

ここは一般媒介を選ぶ方にぜひ知っておいていただきたい点で、既存の解説記事でもあまり踏み込まれていないところです。一般媒介には、他にどの会社へ依頼しているかを各社に知らせる明示型と、知らせない非明示型の2つの型があります。実務で使われる標準的な媒介契約書は明示型を前提にしていることが多く、売主様には他社への依頼状況を通知する義務が生じます。

何が問題になるかというと、通知しなかった場合の費用負担です。明示型で通知せずに他社経由で契約してしまった場合や、成約したことを他の依頼先に知らせなかった場合には、その会社がそれまでに広告などで実際にかけた費用の償還を請求される可能性があります。仲介手数料の全額というわけではありませんが、広告費や調査費が積み上がっていれば、思っていたより大きな金額になることもあります。

複数社に頼むこと自体はまったく問題ありません。問題になるのは連絡をしないことです。一般媒介を選ばれる場合は、契約書のどこに通知義務が書かれているか、何をいつまでに知らせればよいのかを、署名する前に担当者と一緒に確認してください。そして成約が決まったら、その日のうちに他の依頼先へ一本連絡を入れる。これだけで防げます。あわせて、契約期間と更新の扱い、途中で解除する場合の取り扱いも、同じ場で目を通しておくと安心です。

窓口を1社にまとめたほうが進む物件

私がご相談を受けるときの考え方は、おおよそ次のようになります。人気エリアで条件が素直な物件——権利関係が単純で、境界も確定していて、引渡し時期の制約もない——であれば、一般媒介も十分に選択肢です。反対に、関係者や段取りが多い物件は専任媒介が向いています。相続した実家、共有名義、境界が未確定、建物の一部が越境している、住み替えで引渡し時期を買い替え先と合わせる必要がある、といった場合です。

以前、相続した長屋を一般媒介で3社に依頼されていた方からご相談をいただいたことがあります。売れない理由は価格ではありませんでした。境界の確認と、遠方にお住まいの共有者さまへの説明を「どの会社が進めるのか」が決まらないまま、数か月が過ぎていたのです。契約期間の満了を待って窓口を1社にまとめ、測量の手配と共有者さまとの話し合いから順に整えたところで、ようやく販売が動き出しました。売り出す前に片づけるべきことが残っている物件では、窓口の数より段取りの担い手が効いてきます。

大阪市西区でも、物件の性格によって事情が変わります。靭本町や京町堀では事務所や店舗との複合用途が混ざり、用途や管理規約の確認に手間がかかることがあります。南堀江や新町は築年数の幅が広く、旧耐震の物件では住宅ローンの付きやすさが買主側の検討材料になります。阿波座の周辺では間口の狭い敷地や連棟の建物が残っていて、境界や越境の確認が必要になる場面が多いです。同じ西区でも、必要な下準備は物件ごとに違うということです。

専任で頼んだあとに確かめる3つのこと

窓口を1社にまとめたあとは、その会社がきちんと動いているかを売主様の側から確かめられます。形だけ預かって動かない状態を避けるための、実務的な3点です。

ひとつめはレインズの登録証明書を受け取ることです。専任・専属専任では登録が義務で、登録したことを証する書面を売主様に引き渡す必要があります。ここには登録内容が書かれていますので、価格や面積、公開の範囲が合っているかを目で確かめてください。もし「登録は少し待ってほしい」と言われた場合は、その理由を説明してもらうのが筋です。

ふたつめは報告の中身です。2週間に1回の報告が「反響はまだありません」の一行だけでは、判断材料になりません。問い合わせが何件あったか、内見した方がどこを気にしていたか、他社からの紹介があったかどうか。この3つが入っていれば、価格を動かすべきか、写真や見せ方を変えるべきかが見えてきます。報告の形式は法律で決まっていませんので、最初に「この3点を入れてください」と伝えておくのが早道です。

みっつめは有効期間の満了日です。専任・専属専任は3か月以内。更新は売主様の申し出が前提ですから、満了日を手帳に書いておけば、そこが見直しのタイミングになります。動きが鈍いまま自動的に延びていく、ということを避けられます。期間の途中でも、報告が来ない、約束した広告が出ていないといった事情があれば、契約内容に沿って解除を検討できます。

よくある質問（FAQ）