株式会社クレアクロス代表取締役。大阪市西区靭本町を拠点に賃貸・売買・収益・管理をワンストップで扱い、何代も名義が変わっていないご実家の売却について、司法書士や税理士と連携しながら数多くのご相談を受けてきました。
- 祖父名義のままの実家が、なぜそのままでは売れないのか
- 数次相続で話し合いの相手が増えていく仕組みと、代襲相続との違い
- 2024年3月に始まった戸籍の広域交付で、どこまでまとめて取れるのか
- 2026年2月に始まった所有不動産記録証明制度で、ほかの不動産も探せること
- 相続人申告登記では売却まで進まない理由（登録免許税はかかりません）
- 相続開始から10年を過ぎると話し合いの前提が変わること（民法904条の3）
- 連絡がつかない相続人がいるときの不在者財産管理人という選択肢
- 大阪市西区（靭本町・新町・南堀江・京町堀・阿波座）の実家でつまずく点
「父が亡くなったので実家を売りたい。でも登記簿を見たら、名義が祖父のままでした」。大阪市内で売却のご相談を受けていると、こうした場面に年に何度も出会います。先日のご相談者さまのご実家も、祖父が亡くなって30年以上、誰も名義を変えないまま、お父さまが住み続けていた家でした。結論からお伝えすると、名義が祖父のままでは売却できません。売るには、今の相続人の名義に変える相続登記が先に必要です。ただ、慌てる必要はありません。この記事では、相続人を確定し、話し合いをまとめ、登記までたどり着くまでの順番を、西区での進め方に沿って整理します。
売主になれるのは登記名義人だけ、だから順番が決まります
不動産の売買では、売主が所有者であることを登記で示したうえで、買主へ所有権移転の登記をします。買主が住宅ローンを使う場合、金融機関は決済と同時に抵当権を設定しますので、登記が動かない物件には融資がつきません。つまり、名義が祖父のままの家は、買いたい方がいても契約の形を作れないということです。
そこで先に必要になるのが相続登記です。ここで多くの方が意外に感じられるのは、相続登記は「亡くなった方から今の相続人へ名義を移す手続き」ではなく、「誰がその不動産を受け継ぐかが決まったことを公示する手続き」だという点です。決まっていないものは登記できません。順番としては、相続人の確定、遺産分割の話し合い、相続登記、そして売却という流れになります。登記は司法書士、税金は税理士の領域ですので、私たち不動産会社は、いくらで売れそうか、どれくらいの期間がかかりそうかという材料をそろえる役回りになります。
数次相続では、ハンコをもらう相手が増えていきます
祖父が亡くなった時点で遺産分割をしないまま、お父さまも亡くなった。これを数次相続と呼びます。祖父の家を誰が受け継ぐかの話し合いには、お父さまの立場をお子さまたちが引き継いで参加します。さらに、お父さまのご兄弟（ご相談者さまから見て叔父・叔母）、すでに亡くなったご兄弟がいればそのお子さん（いとこ）も加わります。
よく似た言葉の代襲相続とは区別しておくと理解が早くなります。代襲相続は、祖父が亡くなる前に子が先に亡くなっていた場合に、その孫が子の地位に代わって相続人になることです。数次相続は、祖父の相続が終わらないうちに次の相続が重なった状態を指します。どちらも相続人が広がりますが、必要な書類と登記の組み方が変わりますので、戸籍を見てもらうときには「祖父の相続が未了のまま父が亡くなった」と伝えておくと話が早く進みます。
現場で一番の壁になるのは、法律の難しさより人の数です。家族で決めればいいと思っていた話に、会ったこともない親戚が加わる。そのうえ全員の署名と実印、印鑑証明書が必要になります。放置した年数は、そのまま関係者の人数として跳ね返ってきます。
相続人を確定して登記までたどる四つの段取り
最初に登記事項証明書を取り、甲区で名義が誰のままなのか、乙区に古い抵当権や差押えの登記が残っていないかを確認します。昭和の時代に完済したのに抹消登記だけされていない抵当権が残っている例は珍しくありません。あわせて、敷地が2筆以上に分かれていないか、私道の持分が別の地番になっていないかも見ます。ここを飛ばすと、話し合いの対象から土地の一部が漏れて、後でもう一度協議をやり直すことになります。
相続人を確定するには、祖父の出生から死亡までの連続した戸籍が必要です。2024年3月から、本籍地以外の市区町村の窓口でも、ご自身や父母・祖父母・子・孫といった直系の戸籍をまとめて請求できるようになりました。西区役所の窓口で、遠方の本籍地の分まで受け取れるということです。ただし兄弟姉妹の戸籍は対象外で、窓口にご本人が行く必要があり、コンピュータ化されていない古い戸籍は従来どおり本籍地への請求になります。叔父・叔母の分が必要になる場面は出てきますので、そこは司法書士に職務上請求で取ってもらうのが現実的です。
2026年2月2日から、所有不動産記録証明制度が始まりました。登記名義人やその相続人が請求すると、その方が所有者として登記されている不動産を一覧にした証明書を、全国のどの法務局でも書面またはオンラインで取れる仕組みです。手数料は検索条件1件につき書面請求で1,600円、オンライン請求の郵送交付で1,500円、窓口交付で1,470円です。古い相続では、実家のほかに郷里の山林や持分だけの私道が出てくることがありますので、協議の前に一覧で把握しておくと二度手間を避けられます。ただし氏名の前方一致と住所の一致で検索する仕組みのため、網羅性には限界があると法務省も案内しています。見つからなかったことが「ない」ことの証明にはなりません。
実務でもっとも効くのがこの順番です。親戚の方に「いくらになりそうか」と「手続きにいくらかかるか」を先にお伝えすると、話し合いがぐっと進みます。金額が分からない話に印鑑を押す人はいません。逆に、売却後に手元に残る額の見通しが立つと、遠方の相続人も判断しやすくなります。私たちがお出しするのは査定額と想定期間、必要になる登記費用や譲渡所得税の目安といった材料で、どう分けるかはご親族の決めることです。なお、相続開始から10年を過ぎている場合は、2023年4月施行の民法904条の3により、生前の援助（特別受益）や介護の貢献（寄与分）を原則として主張できなくなります。祖父の相続はすでに10年を超えていることが多いため、基本は法定相続分を前提にした話し合いになります。
期限に間に合わないとき、取れる三つの道
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。施行前に開始した相続も対象で、原則として2027年3月31日までに申請が必要です（相続を知った日などが後になる場合は、その日から3年以内）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。期限が迫っていても話し合いがまとまらない場合に、現場で検討する三つの道を並べます。
| 取れる手段 | できること | 売却まで進めるか |
|---|---|---|
| 相続人申告登記 | 相続人の一人が単独で申し出でき、登録免許税がかからない。申請義務を果たしたとみなされる | 進めません。権利関係を公示するものではないため、売却や抵当権設定には別途相続登記が必要 |
| 法定相続分での相続登記 | 話し合いがまとまらなくても、法定相続分どおりの共有名義にできる | 進められますが、共有者全員の同意が売却ごとに必要になります |
| 不在者財産管理人の選任 | 連絡のつかない相続人について、家庭裁判所に管理人を選んでもらい協議に加わってもらう | 進められます。遺産分割や売却には家庭裁判所の許可が別に必要です |
| 中間の相続が単独だった場合 | 途中の相続を一人が受け継いだ形になっていれば、一度の申請で今の相続人へ直接移せる場合がある | 進められます。使えるかは戸籍を司法書士に見てもらって判断します |
相続人申告登記は、過料を避けるための手当としては有効です。ただしこれだけでは売れません。「申告登記をしたから一安心」と受け取ってしまうと、売却の準備が止まったまま年数が過ぎ、相続人がさらに増えていきます。義務を果たす手続きと、売れる状態にする手続きは別物だとご理解ください。
大阪市西区の実家でつまずきやすい三つのこと
西区は靭本町・新町・南堀江・京町堀・阿波座といった市街地で、戦後からの住宅が今も残っています。古い名義のまま残っている家には、この地域ならではのつまずきがあります。
一つ目は私道の持分です。南堀江や新町の路地に面した家では、前面道路が近隣何軒かの共有私道になっていることがあります。建物と敷地だけを遺産分割の対象にして、私道の持分を書き漏らすと、売買の直前に登記が足りないと分かって決済が延びます。登記事項証明書を取るときに、地番を一つずつ拾っておいてください。
二つ目は長屋です。阿波座や京町堀の一部には、隣と壁を共有する長屋形式の建物が残っています。相続人の名義に整えても、切り離しの可否や隣地の承諾が売却条件に影響します。査定の段階で、建物をそのまま売るのか、更地渡しを前提にするのかを見極めておく必要があります。
三つ目は固定資産税の納税通知書だけを頼りにしてしまうことです。通知書は課税のための書類ですので、非課税の私道や共有持分が載っていないことがあります。所有している不動産の確認には、登記事項証明書と、先にご紹介した所有不動産記録証明制度を使ってください。
冒頭のご相談では、祖父の戸籍を広域交付でそろえたうえで、売却見込み額と費用の見通しをご親族にお伝えしました。遠方の叔母さまが「それなら売って分けよう」と応じてくださり、遺産分割協議と相続登記を終えて、売却の準備に進むことができました。
よくある質問（FAQ）
A. 契約自体を結ぶこと自体は考えられますが、実務としてはおすすめできません。売主になるべき方が確定しておらず、決済日までに相続登記が終わる見通しも立たないため、引き渡せないまま期限を迎えるおそれがあります。買主が住宅ローンを使う場合、金融機関は名義の整理が済んでいることを前提に審査しますので、承認も得にくくなります。順番としては、相続登記の見通しが立った段階で売り出すのが安全です。先に査定を受けて金額の目安を持っておくことは、むしろ話し合いを進める材料になります。
A. 相続人を一人でも欠いた遺産分割協議は効力を持ちませんので、外して進めることはできません。住所が分からない場合は、戸籍の附票などをたどって探すのが先になります。それでも所在が判明しない場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立て、その管理人を交えて協議を進める方法があります。申立てには予納金が必要になることが多く、遺産分割や売却には家庭裁判所の許可も別に要りますので、時間と費用の見込みを含めて司法書士や弁護士にご相談ください。
A. 登記事項証明書を取るのが確実です。最寄りの法務局の窓口やオンラインで、どの地域の不動産でも請求できます。地番が分からない場合は、固定資産税の納税通知書や権利証を手がかりに探せますし、法務局の窓口で地図から調べることもできます。あわせて、2026年2月に始まった所有不動産記録証明制度を使えば、亡くなった方の名義の不動産を一覧で確認できます。登記簿の読み方が分からないという段階でのご相談でも構いません。どこを見ればよいかを一緒に確認します。費用はかかりません。
株式会社クレアクロスは大阪市西区で賃貸・売買・収益・管理をワンストップで扱っています。期限や過料の全体像は相続登記の義務化はいつまで？、話し合いがまとまらないときの進め方は遺産分割がまとまらないときの解決策、売って現金で分ける場合の税金は換価分割のときの贈与税、いったん共有名義にした後の解消は共有名義の実家の解消法で、それぞれ詳しく整理しています。マイベストプロ大阪の専門家コラムでも実務の記録を公開しています。