大阪市西区を中心に、賃貸・売買・収益・管理を一貫して扱っています。一棟収益物件は、買う前の建物確認から決済当日の段取りまでご一緒します。
この記事でわかること
- 売主の火災保険が買主に引き継がれない理由と「無保険の日」の作られ方
- 決済日に補償を間に合わせるための、契約後の段取りと順番
- 外壁や塀で通行人がケガをしたときにオーナーが負う責任（民法717条）
- 火災保険本体では足りない部分を埋める施設賠償責任保険の位置づけ
- 地震保険の上限と、水災を大阪市西区の立地から判断する考え方
大阪市西区での実績
収益物件を買うとき、利回りと融資は何度も計算し直すのに、保険だけは決済の直前になって「どうしましょうか」とご相談を受けることがよくあります。けれど一棟のアパートやマンションは、建物が壊れたときの修理費だけでなく、建物が原因で人にケガをさせたときの賠償まで、所有者であるご自身に向いてくる資産です。しかも、その責任は所有権が移った瞬間から始まります。今回は、大阪市西区で一棟を買われる方に向けて、決済日に補償を間に合わせるための考え方を整理します。
売主の火災保険は、買主に引き継がれません
オーナーチェンジ物件では、賃貸借契約が買主にそのまま引き継がれます。入居者も、敷金も、家賃の入金口座の切り替えだけで動いていきます。その流れの中で、火災保険まで一緒についてくると思い込んでしまう方が少なくありません。しかし火災保険は建物そのものではなく、売主と保険会社の契約です。売主は決済後に解約して、未経過分の保険料の返戻を受けるのが一般的で、買主に引き継がれるものではないとお考えください。
ここで起きるのが「無保険の日」です。所有権が移るのは決済日です。買主の保険の始期が決済日の翌日や、書類が整ってからの数日後になっていると、その間に火災や漏水が起きても、売主の保険は解約済み、買主の保険はまだ始まっていない、という空白ができます。一棟物件の場合、上階からの漏水で下の部屋の内装を直す、といった事故は決して珍しくありません。
融資を使う場合は、金融機関から火災保険の加入と、保険金請求権への質権設定を求められることがあります。質権設定を伴う場合は、金融機関と保険会社のやり取りが入るため、申込みから手続き完了までに日数がかかります。売買契約が済んだらすぐに見積りを取り、保険の開始日を決済日ちょうどに合わせておくのが確実です。なお、火災保険の契約期間は現在は最長5年です。以前のような長期一括契約で保険料を抑える前提の収支計画は、見直しが必要になります。
決済日に補償を間に合わせる段取り
保険の手配は、売買契約の直後から動き出すのが理想です。建物の構造・延床面積・築年、そして修繕の履歴がわかる資料がそろっていれば、代理店の見積りも早く出ます。順番としては、次の流れで進めると決済日に間に合いやすくなります。
登記事項証明書、建築確認済証や検査済証、構造がわかる図面、過去の修繕履歴。売主や管理会社から受け取れる範囲で集めます。構造と築年で保険料は大きく変わります。
外壁タイルの浮きや剥離、ブロック塀の傾き、共用廊下の手すりや屋外階段のサビ、屋上防水の劣化。賠償のリスクがどこにあるかを先に把握します。
火災保険の本体に、水災をつけるか、賠償の特約をどうするか、家賃収入の補償を入れるか。利回りに対する保険料の割合も合わせて確認します。
融資で質権設定が入る場合は、金融機関の担当者と保険代理店を早めにつなぎます。決済日が動いたときは、始期の変更も忘れずに連絡します。
建物が人にケガをさせたときの備え
外壁のタイルが落ちて通行人に当たった、ブロック塀が倒れた、共用廊下の手すりが外れて入居者が転んだ。こうした事故で、建物の設置または保存に欠陥があったと判断されると、所有者は過失がなくても損害賠償の責任を負う可能性があります。民法717条の土地工作物責任と呼ばれるもので、まず占有者が責任を負い、占有者が必要な注意をしていたときは所有者が責任を負う、という構造になっています。一棟をまるごと所有する投資家の方は、この最後の受け皿に立つ立場だとお考えください。
火災保険の本体は、自分の建物が壊れたときに直すための保険です。他人にケガをさせたときの賠償は、本体だけではカバーされないことが多く、施設賠償責任保険や、火災保険に付帯する賠償の特約で備えるのが一般的です。保険料は補償額や建物規模によりますが、火災保険本体に比べれば小さく収まることが多い一方、付けていなかったときの負担は読めません。
私が担当した築30年を超える一棟マンションでも、購入前の現地確認で外壁タイルの浮きが複数見つかりました。打診調査の結果をもとに修繕の計画を立て、同時に賠償の補償を付けたうえで引渡しを受けていただきました。修繕は数年かけて進めるとしても、引渡しの日からリスクはオーナーのものになります。直すまでの期間をどう埋めるか、という視点が要ります。
| 備える対象 | 主な保険・特約 | 一棟での典型例 | 確認したい点 | 自分の建物の損害 | 火災保険（本体） | 火災・落雷・風災・漏水 | 保険金額の設定・免責金額・契約期間（最長5年） | 他人へのケガ・物損 | 施設賠償責任保険・賠償特約 | 外壁タイル落下・塀の倒壊・手すり破損 | 1事故あたりの支払限度額・対象となる施設の範囲 | 地震・噴火・津波 | 地震保険（火災保険とセット） | 全壊・半壊・一部損の区分認定 | 火災保険金額の30〜50％の範囲／建物は5,000万円が上限 | 止まった家賃 | 家賃収入の補償特約 | 復旧工事の間に空室になる期間 | 補償される期間の上限・返済が続く前提での必要額 |
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地震と水災は「その場所」で考える
地震保険は単独では加入できず、火災保険とセットで契約します。保険金額は火災保険金額の30〜50％の範囲で設定し、建物は5,000万円が上限です。つまり、元どおりに建て直すための保険ではありません。壊れた建物を再建する費用をまるごと賄うものではなく、生活や事業を立て直すための当座の資金を確保する保険だと考えておくと、判断を誤りにくくなります。返済が残る一棟物件では、この性格を理解したうえで、自己資金とのバランスで決めることになります。
水災の補償は、物件の場所によって必要性が大きく変わります。宅地建物取引業法の重要事項説明では、水害ハザードマップにおける物件の位置を説明することになっています。重説で示された内容は、そのまま保険の補償選びの材料として使えます。説明を聞き流さず、地図のどこに自分の物件があるのか、浸水の想定はどの深さかを確認しておいてください。
大阪では2018年に大阪北部地震と台風21号が続き、屋根材の飛散や外壁の破損、看板の落下などで保険の請求が集中しました。大阪市内でも、海に近い低地と上町台地の周辺では浸水のリスクが違います。西区でも、安治川や木津川に近い川口・本田のあたりと、靭本町・京町堀の内陸側では、地図上の色が変わります。南堀江や新町の低層階、阿波座の1階店舗など、浸水したときに被害が出やすい用途かどうかも合わせて見ておくと判断しやすくなります。「どこでも同じ補償」ではなく、その物件の立地に合わせて選ぶことが大切です。
大阪市西区で一棟を買うときの進め方
保険は利回りの計算に表れにくい費用です。それでも、年間の保険料を家賃収入に対する割合として先に把握しておけば、購入後に「こんなはずでは」となる場面を減らせます。表面利回りの数字だけで判断せず、固定資産税・都市計画税、管理委託料、修繕積立の自己積立、そして保険料まで引いた手残りで比べてください。
補償内容や保険料の詳細は、保険会社と代理店の判断になります。私たち不動産会社にできるのは、建物の状態と立地のリスクを購入前に正直にお伝えし、どこに備えが要るかを一緒に整理することです。レントロールと現地、そして重要事項説明で示されるハザード情報。この3つがそろえば、保険を決める材料はおおむね整います。決済日まであと少しで保険が決まっていない、という段階からでも構いません。お気軽にお声かけください。
よくあるご質問
Q. 売主の火災保険を、そのまま引き継ぐことはできませんか？
原則としてできないとお考えください。火災保険は売主と保険会社の契約で、建物に付いてくるものではありません。売主は決済後に解約し、未経過分の保険料の返戻を受けるのが一般的です。買主はご自身の名義で、決済日を始期として新たに契約することになります。
Q. 入居者が火災保険に入っていれば、オーナー側の補償は不要ですか？
入居者の火災保険は、ご自身の家財と、借りている部屋を元に戻す義務（借家人賠償責任）に備えるものが中心です。建物の躯体や共用部分はオーナー側の備えの範囲ですし、外壁や塀が原因で通行人がケガをしたときの賠償も入居者の保険ではカバーされません。役割が違うものとお考えください。
Q. 築年数が古い物件は、保険に入れないことがありますか？
築年数だけで一律に断られるわけではありませんが、建物の状態によって保険料や引受けの条件が変わることはあります。外壁や屋上防水の劣化が進んでいる場合、その部分に起因する損害が対象外とされる可能性もあります。購入前に現地を確認し、見積りの段階で代理店に建物の状態を正確に伝えておくことが大切です。
決済日までに、備えの抜けがないか確かめませんか
物件資料とレントロールをお持ちいただければ、建物の状態と立地から、どこにリスクが残るかを一緒に整理します。大阪市西区の収益物件のご相談は、初回無料で承っています。
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