競売になると、どこから情報が外に出るのか

「知られたくない」を考えるうえで、まず押さえておきたいのは競売の手続きです。競売は裁判所が主体となって進める手続きのため、情報が公開される仕組みが制度としてあらかじめ組み込まれています。経路はおおむね三つに分かれます。

一つ目は現況調査です。民事執行法57条にもとづき、執行官が物件の現況を調べるために訪問します。室内の状況や占有関係を確認し、写真を撮ることもありますし、場合によっては近隣への聞き取りが行われることもあります。評価人による調査が別途入ることもあり、平日の日中に複数回の訪問になるケースも見られます。

二つ目は、入札前に公開される資料です。物件明細書・現況調査報告書・評価書といった書類が、裁判所の競売物件情報サイトなどを通じて誰でも閲覧できる状態になります。間取りや室内写真、占有の状況まで含まれますので、住所から物件を特定することは難しくありません。

三つ目は、その資料を見た方の行動です。入札を検討する不動産業者や個人が現地を見に来たり、周辺の方に様子を尋ねたりすることは珍しくありません。大阪市西区のようにマンションが密集したエリアでは、エントランスや共用部で人が増えれば気づかれやすくなります。つまり「知られたくない」という気持ちを守るうえでも、競売の手続きが始まる前に動くことが実務上の要になります。

任意売却の「見た目」は通常の売却と同じ

任意売却は、債権者である金融機関や保証会社の同意を得たうえで、一般の市場で売却する方法です。売買契約の形も、決済の流れも、通常の中古住宅の取引と同じ枠組みで進みます。買主の側から見れば、ごく普通の中古マンションや戸建ての購入です。

広告に「任意売却物件」と記載する義務はありません。重要事項説明や契約書で開示が必要な事項はありますが、それは契約の相手方である買主に対するもので、広告として外部に向けて告知する性質のものではありません。ここを誤解されて、売り出すこと自体をためらう方がおられます。

売却活動で使う道具にも幅があります。不動産会社同士が物件情報を共有するネットワーク（レインズ）、不動産ポータルサイトへの掲載、自社サイト、現地の看板やのぼり、近隣へのチラシ、オープンハウス。このうちレインズは宅地建物取引業者だけが閲覧できる仕組みで、一般の方が検索して見つけるものではありません。一方でポータル掲載やチラシは、誰の目にも触れます。どこまでを使うかは、売主様と相談して決められる部分です。

露出の幅は媒介契約と広告方法で決まる

どこまで情報が広がるかは、感覚で決まるものではなく、媒介契約の型と、そこに書き込む広告方法でほぼ決まります。ここを曖昧にしたまま依頼すると、「頑張って売ります」の一言でポータル掲載もチラシも始まってしまいます。

専任媒介・専属専任媒介を選ぶと、宅地建物取引業法34条の2によりレインズへの登録が義務づけられます。登録の対象は不動産会社が見る情報で、一般の方の検索には出てきません。逆に一般媒介では法律上のレインズ登録義務がなく、複数社に頼める自由度はある一方、各社がそれぞれの判断で広告を出す可能性があり、掲載の範囲を把握しにくくなります。秘匿を優先するなら、依頼先を絞って広告方法を書面で固めるほうが管理しやすい、というのが実務での感覚です。

そのうえで、レインズには他社が広告に使っていいかどうかを示す区分があります。ここを「要承諾」として運用し、ポータルや自社サイトへの掲載は売主様の承諾を得てから、という組み立てにすれば、情報の出口を一度に広げずに進められます。購入希望のお客様への個別紹介と、レインズを見た会社からの問い合わせを軸にする売り方です。

内覧も設計の対象です。日時をこちらで絞る、同じ時間帯にまとめる、エントランス前ではなく少し離れた場所で待ち合わせる、購入意欲と資金の目処がはっきりした方に限ってご案内する。こうした細かな配慮の積み重ねが、結果として近隣の目に触れる回数を減らします。

それでも完全な秘密と言い切れない三つの理由

ここは正直にお伝えしておきたい部分です。売り方を工夫しても、消せない経路があります。

一つ目は登記簿です。競売の開始決定が出れば差押えの登記が入りますし、保証会社が代位弁済をすれば抵当権の移転登記が入ります。登記事項証明書は手数料を払えば誰でも取得できますので、調べようと思った方には見える情報です。これは売り方では隠せません。だからこそ、差押えの登記が入る前の時間が貴重になります。

二つ目は、広告を絞ることと売れやすさのトレードオフです。見てもらう機会を減らせば、買主が現れるまでの期間は長くなりやすく、価格の条件も厳しくなる可能性があります。任意売却には債権者が設定する期限があり、競売の開札日が決まれば逆算の余地がさらに狭まります。秘匿をどこまで優先するかは、残り時間と手取り額との兼ね合いで決める話になります。

三つ目は、債権者への報告です。任意売却では販売活動の状況を債権者に報告しますので、広告を絞りすぎていると販売方法について意見が出ることもあります。「掲載を控えたい理由」を先に共有し、代わりにどう買主を探すのかを示せるかどうかで、話の通り方が変わってきます。

なお、債務の整理そのものや、訴訟・差押えに関する法的な判断は弁護士・司法書士の領域です。私たちは不動産会社として、売り方の設計と買主探し、債権者との売却条件のやりとりという範囲でお手伝いし、必要に応じて専門家と連携します。

大阪市西区で「知られずに」を選ぶには

西区は靭本町・京町堀・新町・南堀江・阿波座とエリアごとに住まい方が違います。新町や南堀江は分譲マンションが多く、同じ建物に何十世帯が暮らしているため、エントランスや駐輪場で顔が合う機会も多くなります。管理人が常駐している建物では、内覧の同行者が増えるだけで話題になることもあります。一方で靭本町や京町堀は小規模な物件が多く、建物ごとに事情が見えやすい面があります。阿波座周辺は事務所と住居が混在し、人の出入り自体が珍しくないという違いもあります。

以前、西区内のマンションにお住まいの方から「同じマンションの方には知られたくない」というご相談をいただきました。ポータル掲載を行わず、レインズと購入希望者への個別紹介を中心に進め、内覧は土曜の午前に二組までと決めました。結果として二か月ほどで買主様が決まり、管理組合には住み替えとしてお伝えして引越しをされました。これができたのは、競売の申立てがまだ先で、時間に余裕があったからです。もう少し遅ければ、同じ売り方は選べませんでした。

知られたくないという気持ちは、恥ずかしいことではありません。そして、その気持ちを守るために最も効くのは、残り時間を増やすこと、つまり早めに相談することです。時間があれば、売り方を選べます。