分ける前の家賃は、法定相続分で各自のものになる

まず押さえておきたいのが、家賃と物件そのものは別に考えるという点です。最高裁判所は平成17年9月8日の判決で、相続が開始してから遺産分割が成立するまでの間に生じた賃料債権について、遺産とは別個の財産であり、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得すると判断しました。

ここで大切なのは「確定的に」という部分です。たとえば話し合いの結果、半年後に「アパートは長男が取得する」と決まったとしても、それまでに入ってきた家賃が遡って長男一人のものになるわけではありません。相続開始から分割成立までの家賃は、その時点の法定相続分で各相続人に帰属したままです。逆に言えば、物件を取得しなかったご兄弟にも、その期間の家賃を受け取る権利が残ります。

もちろん、これは相続人全員の合意があれば別の精算方法を決められる話でもあります。「分割までの家賃も物件を取得する人にまとめる」という取り決めをして、遺産分割協議書にその旨を書き込むご家族もおられます。実務でつまずくのは、合意も記録もないまま、誰か一人の生活費口座に家賃が混ざってしまっている場合です。

混ざってしまうと、何が家賃で何が生活費なのか、固定資産税や修繕費をいくら立て替えたのかが分からなくなります。数か月後に精算しようとして、通帳を一行ずつ突き合わせる作業になり、そこから感情的な行き違いが生まれることも少なくありません。専用口座をひとつ用意し、入出金を記録しておく。この一手間が、後の話し合いを事務作業に留めてくれます。

確定申告についても同じ考え方です。分割が決まるまでの不動産所得は、法定相続分に応じて各相続人がそれぞれ申告するのが原則です。「まだ誰のものか決まっていないから申告は後で」とはできませんので、年をまたぐ見込みがあるときは、早い段階で税理士に相談先を確保しておくほうが安心です。

入居者様と管理会社への連絡は、何よりも先に

ご家族の側では「誰が相続するか」が最大の関心事ですが、入居者様から見た一番の不安は「来月の家賃をどこに払えばいいのか」です。ここが決まらないまま数か月が過ぎると、支払いを止めてしまう方が出てきます。悪意ではなく、間違った相手に払って二重払いになるのを避けたい、という心理です。

さらに、誰に払えばよいか分からないという理由で、法務局に家賃を供託されることもあります。民法494条の債権者不確知による弁済供託です。供託されると入居者様の支払義務自体は果たされますが、相続人がそれを受け取るには還付請求の手続きが必要になり、全員の関与が求められる場面も出てきます。手間が一段増えるということです。

ですので、相続人の代表者を決め、新しい振込先と連絡窓口を書面でお知らせするところまでを先に済ませます。文面には、前の貸主が亡くなった旨、今後の振込先、問い合わせ先の電話番号、修理の依頼先を書きます。亡くなった方のお名前や事情を細かく書く必要はありません。入居者様が判断に迷わない情報だけを、簡潔に伝えるのが実務の作法です。

もうひとつ見落としやすいのが管理委託契約です。管理委託は法的には委任契約にあたり、民法653条は委任者または受任者の死亡を委任の終了事由としています。つまり原則としては、オーナーが亡くなった時点で管理委託契約は終わっているという整理になります。実際には管理会社が業務を続けてくれていることが多いのですが、契約書に承継の定めがあるかを確認し、必要なら相続人名義で結び直しておきます。

ここを曖昧にしたままだと、管理会社が集金した家賃をどの口座に送るのか、退去の立会いを誰の判断で行うのか、原状回復の見積もりを誰が承認するのかが決まりません。冒頭のご兄弟の物件でも、管理委託契約の内容を確認したうえで、入居者様への通知文の作成からお手伝いしました。

敷金と税務、二つの「期限」を見落とさない

貸主としての立場は、民法896条の包括承継によって相続人に引き継がれます。賃料を受け取る権利だけでなく、修繕に応じる義務や、退去時に敷金を返す義務もそのまま付いてくるということです。

この敷金が、実務でいちばんひやりとする部分です。お父様が預かった敷金が、お父様の口座にそのまま残っているとは限りません。長く経営されていた物件では、入居時に預かった敷金が運転資金に回り、帳簿上の数字としてだけ残っていることがあります。それでも入居者様が退去すれば、相続人側が返還しなければなりません。賃貸借契約書と預かり額を一覧にしておくと、「いま退去が重なったらいくら必要か」が見えます。満室のアパートで一部屋あたり一か月分を預かっていれば、戸数分の返還義務が潜在的にあるということです。

税務では、まず準確定申告があります。亡くなった方のその年の所得について、相続人が代わって申告するもので、期限は相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内です。相続税の申告期限が10か月であることと混同されやすく、こちらのほうが先に来ます。

もうひとつ、青色申告の承継にも注意が必要です。お父様が青色申告をされていても、その承認は相続人に自動で引き継がれません。相続人がご自身で承認申請を出す必要があり、しかも亡くなった時期によって期限が変わります。たとえば1月1日から8月31日に亡くなった場合は死亡の日から4か月以内、9月1日から10月31日ならその年の12月31日まで、11月1日から12月31日なら翌年の2月15日までが目安です。ここを過ぎると、その年は白色申告になり、青色申告特別控除や損失の繰越しが使えません。

個別の税額や申告方法の判断は税理士へのご相談をおすすめしますが、期限があるという事実だけは、相続人全員で早めに共有しておいてください。知らなかったという理由で延ばせるものではありませんし、相続人の一人だけが知っている状態も後の不満の種になります。

共有のまま持ち続けるときの判断の重さ

「とりあえず兄弟の共有名義にして、しばらく様子を見よう」という選択をされるご家族もおられます。急いで結論を出さないという意味では悪い判断ではありませんが、共有は決め方のルールが変わるということを知っておいていただきたいところです。

民法252条では、共有物の管理に関する事項は持分価格の過半数で決められるとされています。日々の修繕や、短期の賃貸借の締結はこちらに入ります。一方で民法251条の「変更」にあたる行為、たとえば建物の建替えや売却は、共有者全員の同意が必要です。つまり、持ち続けている間は過半数で回せても、出口に向かうときは全員が同じ方向を向かなければ動けません。

時間が経つほど、同意を得るのは難しくなります。相続人のどなたかが亡くなれば次の相続が起き、権利者が増えます。遠方に住んでいる、認知判断に不安がある、連絡が取れない。そうした事情が一つ入るだけで、売却も建替えも止まります。実際に私どもへご相談いただく案件の中にも、二世代前の相続が未処理のまま、共有者が十人近くに増えてしまった物件があります。

ですので、共有という選択をされる場合でも、「いつまでに次を決めるか」という期限だけは決めておかれることをおすすめしています。一年後に状況を見て決める、大規模修繕の見積もりが出た時点で判断する、といった区切りです。なお相続登記は2024年4月1日から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が求められています。登記を後回しにできる期間も、以前より短くなっています。

大阪市西区で賃貸物件を相続されたとき

西区は、エリアによって建物の性格がはっきり分かれる区です。新町や南堀江は分譲マンションと賃貸マンションが混在し、単身者向けの小ぶりな間取りが多くあります。靭本町や京町堀はオフィスと住宅が隣り合い、築年数の経った小規模な一棟物件が点在しています。阿波座の周辺は交通の便がよく、事務所と住居が混ざった建物も見られます。

こうした違いは、相続後の判断に直結します。単身者向けで入退去の回転が速い物件なら、分割の話し合いをしている数か月の間にも退去が出て、敷金の返還と原状回復の判断が必要になります。逆に長く住まれている方が多い物件では、退去は少ない代わりに、設備の老朽化が一度に表面化することがあります。給湯器や受水槽、エレベーターのように、交換時期が来ると金額の大きいものから順に来ます。

以前、西区内の一棟アパートを相続されたご兄弟から、「管理会社から連絡が来たが誰が返事をすればいいのか分からない」というご相談をいただきました。まず賃貸借契約書と敷金の一覧をつくり、相続人代表を長男の方に決めていただき、入居者様への通知文をお渡ししました。管理委託契約は承継条項がなかったため、暫定の覚書で当面の業務範囲を確認し、分割が決まった後に新しい貸主名義で結び直しています。この間、家賃は専用口座で管理し、立替えた固定資産税も記録に残しました。

結果として、分割の話し合いそのものは半年ほどかかりましたが、家賃の精算は通帳と記録を並べるだけで済みました。入居者様からの問い合わせも、窓口が決まっていたことで滞りませんでした。相続の難しさは、法律の難しさよりも「決まっていない期間の運営」にあると、現場では感じています。