「毎年110万円以内」を、不動産では何の単位で考えるか

現金なら「110万円を渡す」と決めればそれで終わりますが、不動産は切り分けて渡すことができません。そこで使うのが持分です。建物や土地の所有権を分数で表し、たとえば1000分の29といった形で毎年移していきます。このとき贈与した金額とみなされるのは売れる値段ではなく、相続税の計算に使う評価額です。土地は路線価などをもとにした価額、建物は固定資産税評価額が基準になります。

つまり、持分率は「評価額×持分率」が暦年課税の基礎控除110万円の内側に収まるように決めることになります。評価額3,000万円の物件なら、年に3％ほどで約90万円分という計算です。ここで見落とされやすいのが、評価額は毎年同じではないという点です。路線価は年ごとに公表され、建物の固定資産税評価額も評価替えで動きます。昨年と同じ持分率を機械的に続けていると、基礎控除を超えて申告が必要になることがあります。

もうひとつ、基礎控除は渡す側ではなく受け取る側ごとに年110万円です。同じ年にお父さまから持分を、お母さまから現金を受け取れば合算して判断されます。お子さんが住宅取得の資金援助を受ける年と重なることもありますので、その年に誰から何をもらう予定なのかを先に並べておくほうが安全です。なお、毎年同じ金額を渡す約束があったと見られると、全体を一度の贈与として課税される可能性も指摘されています。贈与契約書をその年ごとに作り、受け取る側の口座で管理しておく実務が大切になります。

回数ぶん積み上がる費用を、先に合計してから比べる

持分贈与がいちばん誤解されやすいのは、費用のかかり方です。贈与のたびに名義変更の登記をしますので、登録免許税は贈与による所有権移転として固定資産税評価額に2％（移す持分の割合に応じた額）、これに不動産取得税と司法書士の報酬が加わります。相続による登記の税率や、相続では不動産取得税がかからないことと比べると、一回あたりの負担は軽くありません。そして、その一回が渡す回数ぶん繰り返されます。

10年かけて渡すなら登記は10回です。評価額3,000万円の物件の3％分を毎年移す場合、1回の登記にかかる費用はそれほど大きくないように見えても、10回分を合計すると数十万円の単位になることがあります。この合計額と、渡し終わるまでにかかる年数を並べたうえで、「相続まで待つ場合」「相続時精算課税でまとめて渡す場合」と比べるのが現実的な進め方です。不動産取得税には住宅や土地について軽減のしくみがありますので、金額は必ず税理士と実物の評価額で試算してください。

収益物件の場合は、別の計算も入ってきます。持分を移した割合に応じて家賃収入も子に移りますので、お子さんの側で不動産所得の申告が必要になり、所得税や住民税、社会保険料に影響することもあります。逆に、お父さまの所得を下げる効果を目的にされる方もいらっしゃいます。ただし、借入金が残っている物件や敷金を預かっている物件を渡すときは、負担付贈与として通常の取引価額で評価される扱いになり、渡す側に譲渡所得が生じることもあります。アパートの持分贈与は、この点の確認を抜かすと話が変わってしまいます。

2024年の改正で7年になった加算と、刻める年数

持分贈与を何年かけるかという話は、税制改正と直接かみ合います。2024年1月1日以後の暦年課税の贈与については、相続や遺贈で財産を受け取る方への贈与のうち、相続開始前7年以内のものが相続財産に加算されることになりました。改正前は3年でしたので、4年分が伸びた形です。延長された4年分については、合計100万円までを差し引けるしくみが置かれています。

これが意味するのは、70代後半や80代から持分贈与を始めた場合、渡した分の多くが相続財産に戻される可能性があるということです。登記費用を毎年払いながら、相続税の計算では戻ってくる——という結果になりかねません。節税を目的にされるのであれば、何年刻めるのかという現実的な見通しが前提になります。一方で、加算されるのは相続や遺贈で財産を取得する方への贈与です。相続人ではないお孫さんへの贈与は、原則として対象外という整理になります。

相続時精算課税を選ぶという道もあります。2024年以降は年110万円の基礎控除が設けられ、この控除の範囲の贈与は生前贈与加算の対象になりません。ただし、一度選ぶとその贈与者からの贈与は暦年課税に戻せません。さらに、精算課税で贈与した宅地には小規模宅地等の特例が使えなくなります。評価減の幅が大きい制度ですので、西区のように土地の評価が高いエリアでは、この一点で結論が変わることもあります。どちらが有利かは必ず税理士の試算で確かめてください。

共有名義になったあと、売りたいときに動けるか

ここが、不動産会社としていちばんお伝えしたい部分です。持分を移すと、その不動産は親子の共有になります。共有物の売却や建替えのように、形や使い方を大きく変える行為には共有者全員の同意が必要です（民法251条）。一方、賃貸に出すことや修繕といった管理の範囲は、持分の価格の過半数で決められます（民法252条）。つまり、持分を1割だけ渡した段階でも、売るときには全員の署名と押印、本人確認が必要になります。

問題になりやすいのは、渡している途中でお父さまの判断能力が下がるケースです。共有者としての意思表示ができなくなると、売却も大規模修繕も止まります。成年後見の申立てをしても、居住用の不動産を処分するには家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。贈与も当然そこで止まりますので、「毎年少しずつ」という計画は、途中で動かなくなることが前提に入っていない計画になりがちです。渡し終えるまでの年数と、ご本人の年齢を並べて見ておく必要があります。

もうひとつは、相続人が複数いる場合です。お子さんが二人以上いて、一方にだけ持分を渡していくと、相続のときに特別受益として持ち戻しの対象になるかが論点になります。遺言で意思を示しておく、あるいは持戻しを免除する意思を明らかにしておくといった手当てが実務的です。共有者の間で意見が分かれたときは、最終的に共有物分割請求という手段があります（民法258条）。ただ、裁判所の手続きになりますので、そこに行かない形を先に作っておくほうがご家族のためになります。

大阪市西区で持分贈与を考えるときに

西区は靭本町・京町堀・新町・南堀江・阿波座とエリアごとに性格が違い、土地の評価も一律ではありません。新町や南堀江のように人気の分譲マンションが並ぶ区域では、同じ3％の持分でも評価額が大きく、基礎控除の枠に収まりにくいことがあります。靭本町や京町堀の小規模な一棟物件は収益性と土地の評価が両方からんできますし、阿波座の単身者向けアパートは家賃収入が移ることの影響も見ておきたいところです。まずは実物の評価額を取り、持分率を計算してみることから始まります。

冒頭のご相談では、お父さまが70代後半だったことから、7年加算の影響と毎年の登記費用を税理士と試算しました。結果として持分贈与ではなく、遺言と家族信託を組み合わせて管理と承継を整える方向に落ち着きました。収益物件の持分贈与に家賃収入を移せる良さがあるのは確かですが、それが一番良い方法かはご家族ごとに違います。税金の最終判断は税理士、登記は司法書士と連携しながら、売却や建替えまで見通した整理をご一緒にさせていただきます。