「利回り9%、築30年の一棟マンション。手残りも十分出そうです」。先日、大阪市内で初めて一棟物件を検討されている方から、こうしたご相談をいただきました。お持ちいただいた収支表は、家賃収入から管理費・固定資産税・ローン返済を引いて毎月しっかりプラス。ただ、その表には「大規模修繕」の行がありませんでした。一棟物件は建物すべてがオーナー様の持ち物です。区分マンションのように管理組合が修繕積立金を貯めてくれる仕組みはなく、外壁や防水や給排水の費用は、ある年に一度にやってきます。この記事では、購入を決める前の段階で修繕費をどう見込み、何を書類で確かめ、どこまで価格の相談材料にできるのかを、大阪市西区での実務に沿って整理します。

「いつ・何に・いくら」を先に並べると、収支表の見え方が変わる

一棟物件の修繕は、大きく四つに分けて考えると整理しやすくなります。一つ目が外壁の補修・塗装と、屋上やバルコニーの防水。二つ目が給水ポンプ・給排水管・受水槽といった設備。三つ目が共用部の照明・オートロック・インターホン。四つ目が入退去ごとの室内の原状回復と設備交換です。性質がまるで違うので、同じ「修繕費」という一行にまとめてしまうと、どれが読めてどれが読めないのかが分からなくなります。

外壁や防水は、一般に十数年ごとが一つの目安と言われます。ただ、これは前回の工事の内容と建物の状態で大きく変わります。金額も規模や仕様次第で、数百万円から一千万円を超えることも珍しくありません。設備のほうは、給水ポンプのように十数年で交換時期が来るものと、給排水管のように更生か更新かで費用の桁が変わるものが混ざります。室内の原状回復は、戸数と退去の頻度からある程度平準化して見込めます。

大切なのは、正確な金額を当てることではありません。「購入後10年から15年の間に、どの工事がいつ来そうか」を紙に一覧にしてみることです。年度の欄を横に並べて、外壁・防水・ポンプ・管・共用設備の行を縦に置き、来そうな年に印を付けていく。それだけで、ある年に二つ三つの工事が重なっていることが見えたり、逆に前回工事から日が浅くて10年は大きな支出がなさそうだと分かったりします。利回りは「今」の数字、修繕は「これから」の数字です。両方を並べて初めて、その物件の姿が見えてきます。

なお、ここで出した見込み額を毎月の積立に換算してキャッシュフローに戻す作業は、減価償却や元金返済の扱いと合わせて見ると精度が上がります。手残りそのものの計算の考え方は収益物件の手残りの見方で別に整理していますので、本記事は修繕費の見込み方と書類の確認に絞ってお話しします。

修繕履歴は口頭ではなく「書類」で確認する

売主様や元付の業者さんから「数年前に外壁はやっています」と口頭で伺うことは、とてもよくあります。嘘をついているわけではないのですが、この一言だけでは次の修繕時期は読めません。同じ「外壁工事」でも、クラックの部分補修なのか全面の塗り替えなのか、屋上やバルコニーの防水まで含んでいるのか、足場を組んだのか部分的に高所作業車で済ませたのかで、次に来る工事の時期と金額はまるで違ってきます。

ですから、確認したいのは中身の分かる書類です。工事の請負契約書、見積書（内訳明細まで）、完了報告書、そして工事前後の写真。この四点が揃っていれば、どこまで直してどこを残したのかが読めます。見積書の内訳に「屋上防水」の行がないのに「外壁をやった」と説明されていれば、防水はこれからだと分かります。足場費が計上されていなければ、全面の工事ではなかったと推測できます。

建物状況調査（インスペクション）は、重要事項説明にも関わってくる

書類が揃っていても、現状がどうなっているかは別の話です。ここで選択肢になるのが建物状況調査、いわゆるインスペクションです。宅建業法では、既存建物の売買について、建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合はその結果の概要が重要事項説明の対象とされています。あわせて、設計図書・点検記録などの書類の保存状況も説明の対象です。つまり、調査をしているかどうかも、書類が残っているかどうかも、契約前に説明される建前になっています。

調査がされていない物件であれば、購入前にご自身で専門家へ依頼する選択肢があります。費用はかかりますが、数百万円単位の判断材料になります。一棟物件の場合、区分マンションと違って外壁・屋上・共用設備まで調査の範囲に入るため、費用も時間も区分より大きくなります。ただ、外壁の浮きや防水層の劣化が数値や写真で出てくれば、それはそのまま価格の相談の材料になりますし、「買わない」という判断の根拠にもなります。調査の範囲と限界、重要事項説明への反映のしかたは建物状況調査の進め方で詳しく整理しました。

注意していただきたいのは、調査は目視と非破壊が基本で、壁の中や管の内部まで見るものではないという点です。「調査で指摘がなかった」ことは「今後費用がかからない」ことを意味しません。調査結果は、修繕の一覧表をつくるときの一つの材料として使うのが現実的な位置づけだと思います。

修繕費は「収支」と「資金計画」の二か所に入れる

見込みが出たら、二つの場所に反映させます。一つ目は収支です。毎月の家賃収入から、将来の修繕に備えて一定額を積み立てる前提でキャッシュフローを計算し直します。先ほどつくった10年から15年の一覧の総額を、月数で割って毎月の積立額に落とすのが分かりやすい方法です。この「積立後でも回るか」が、本当の手残りです。利回り9%でも、積立を入れた途端に毎月の残りがほとんどなくなる物件はあります。それが悪い物件だということではなく、その数字を知った上で買うかどうかという話です。

二つ目は資金計画です。購入後すぐに大きな工事が必要そうな物件なら、その分を自己資金として手元に残しておくか、価格交渉の材料にします。ここで効くのが、先ほどの書類の確認です。「外壁も屋上防水も一度も本格的に行われていない」という事実が書類から読めていれば、交渉の場で根拠を示して話ができます。逆に、何も確認せずに「築30年だから安くしてほしい」と伝えても、話は前に進みにくいものです。

もう一つ、税務上の扱いも早めに押さえておきたいところです。工事費の中には、その年の経費（修繕費）になるものと、資産として計上し減価償却していくもの（資本的支出）があります。建物の価値を高めたり使用可能期間を延ばしたりする支出は資本的支出として扱われるのが原則で、どちらに当たるかは工事の内容によって変わります。同じ金額を払っても、初年度の税負担はまったく違ってきます。工事の計画が立った段階で、税理士さんにも内容を伝えて相談しておくと安心です。

大阪市西区の実務感覚としては、靭本町・京町堀・阿波座にはエレベーターや受水槽を備えた中規模の一棟が多く、修繕の項目数そのものが増えます。設備が一つ増えるたびに、点検費と更新費の行が増えるとお考えください。一方、新町・南堀江は単身や二人暮らし向けの住戸が中心で、建物の設備は比較的簡素なぶん、外壁・防水と室内の原状回復に費用の重心が寄ります。前者は「設備の年式一覧」を、後者は「退去時工事費の実績」を優先して集めると、短い検討期間でも見込みの精度が上がります。引渡し後の保険の手配を決済日に合わせる段取りは収益物件の保険は決済日からにまとめてあります。

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