大阪市西区を中心に、賃貸・売買・収益物件・管理の仲介に携わっています。売却の途中からのご相談（セカンドオピニオン）も日常的にお受けしています。
この記事でわかること
- 値下げを判断する前に、不動産会社から出してもらう「4つの数字」
- 閲覧・問い合わせ・内見・申込みのどこで止まっているかの切り分け方
- レインズの登録状況と取引状況を売主自身が確かめる方法
- 価格を動かさずに反響を変えられる手直しと、下げるときの幅の決め方
- 媒介契約の有効期間3か月を、価格・売り方・依頼先の見直し期日に使う考え方
大阪市西区での実績
「売り出して3か月、問い合わせがほとんどありません。やっぱり値下げするしかないですか」。大阪市西区で売却のご相談を受けていると、途中からのセカンドオピニオンでこうしたお声をいただきます。値下げが必要な場面は確かにあります。ただ、どこで止まっているのかを確かめないまま価格だけを下げると、本来いただけたはずの金額を手放してしまうことがあります。この記事では、反響が少ないときに売主さまご自身の手で確認できる順番を、西区の実情に合わせて整理します。
値下げの前に、販売活動の報告を数字で受け取る
専任媒介・専属専任媒介で依頼している場合、不動産会社には販売活動の状況を売主さまへ報告する義務があります（宅地建物取引業法34条の2）。頻度は専任媒介で2週間に1回以上、専属専任媒介で1週間に1回以上と定められています。一般媒介にはこの法定の報告義務がないため、一般媒介で依頼している場合は、媒介契約書に報告の取り決めがあるかどうかから確認することになります。
問題になりやすいのは、報告が届いていても中身が言葉だけという場合です。「反響はぼちぼちです」「内見の予定を調整中です」という報告は、状況の説明であって判断材料ではありません。値下げという不可逆な決断をする前に、次の4つを数字で出してもらってください。
もうひとつ、売主さまご自身で確かめられるものがあります。専任・専属専任では不動産会社間のネットワーク「レインズ」への登録が義務で、登録したときは登録証明書を売主さまに交付することになっています。レインズには売主さま専用の確認画面があり、登録内容と取引状況を直接見られます。取引状況の表示は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」などに分かれます。ご自身で一時停止を依頼した覚えがないのに紹介停止になっていれば、その理由を聞くところから始めてください。
反響は「どの段階で止まっているか」で原因が変わる
「反響が少ない」とひとまとめにすると、打つ手が価格だけになってしまいます。買主さまが申込みに至るまでには段階があり、止まっている場所によって原因も対策もまったく違います。4つに分けて見ていきます。
ポータルサイトは価格帯で絞り込んで検索されます。たとえば3,080万円という売り出し価格は「3,000万円以下」の条件では一覧に出てきません。西区の中古マンションは2,000万円台後半から4,000万円台に物件が集まるため、端数の付け方だけで見られる母数が変わります。掲載先が1社のポータルだけになっていないかも、ここで確認する項目です。
一覧に並んだときに選ばれていない状態です。メイン写真、間取り図の有無、掲載枚数が効きます。以前お手伝いした大阪市内の中古マンションでは、閲覧数は多いのに問い合わせがゼロでした。メイン写真が暗い玄関で、間取り図の掲載がありませんでした。写真と説明文を差し替えただけで、価格は変えずに翌週から内見が入り始めました。
比較されて負けている段階です。いま同じエリア・同じ規模で売り出し中の競合物件を一覧にして、価格・専有面積・築年・階数・管理費と修繕積立金の額を並べてもらってください。西区は新町・南堀江で分譲マンションの競合が多く、靭本町・京町堀では戸建てや小規模物件の希少性が効くなど、エリアで出方が変わります。
現地で判断されています。室内の印象、におい、採光と眺望の説明、生活音、駐輪場や宅配ボックスの有無など、見た方が気にした点を文字で残してもらってください。内見後のヒアリングは「価格の印象」「間取りの評価」「他にどこを見たか」「迷っている点」「次の予定」の5項目に揃えてもらうと、回数が重なったときに傾向が見えてきます。内見が多いのに決まらない状態が続くなら、価格の見直しを考えるタイミングです。
価格を見直すなら、根拠と下げ幅を先に決める
見直すと決めた場合も、少しずつ何度も下げる進め方はおすすめしていません。下がり続けている物件は「もう少し待てばまた下がるかもしれない」と様子を見られてしまい、動くはずだった方が止まります。値下げの履歴はポータルサイトでも見えるようになっていることがあり、回数が重なるほどその印象は強くなります。
判断の材料にするのは、次の3つです。ひとつは同じエリア・同じ規模の成約事例。売り出し価格ではなく、実際に売れた価格で見ます。ふたつめは、いままさに競合している売り出し中の物件。みっつめは、売り出してからの期間と反響の推移です。そのうえで、検索の区切りをひとつ越える幅まで一度で調整するのか、現状の価格で売り方を変えるのかを担当者と決めます。手取り額で考えると判断しやすく、仲介手数料・抵当権抹消の費用・譲渡所得税の見込みまで差し引いた金額を、見直し前と見直し後で並べてみてください。
媒介契約の3か月を、見直しの期日として使う
専任媒介・専属専任媒介の有効期間は最長3か月で、自動更新はされません。更新するには売主さまからの申出が必要です。つまり3か月目は、黙っていれば延びるものではなく、売主さまが意思表示をする日だということです。この日を「価格」「売り方」「依頼先」の3点を見直す期日として先に決めておくと、反響が少ない時期をただ耐えるだけになりません。
依頼先を替えるかどうかは、相性だけで決めなくてよい項目です。報告が数字で届いているか、レインズの登録証明書を受け取っているか、こちらの質問に資料で答えてくれるか。この3つが揃っていれば、価格と見せ方の調整で前に進める余地があります。揃っていないのであれば、更新の前にほかの会社の見方を聞いてみる意味は十分にあります。依頼中の会社がある段階でのご相談も、当社では日常的にお受けしています。
よくあるご質問
Q. 報告の数字を出してほしいとお願いするのは、失礼になりませんか。
A. 専任・専属専任では報告そのものが法律上の義務ですから、その中身を具体的にしてほしいというお願いは、売主さまの正当なご依頼です。閲覧数・問い合わせ件数・内見件数・内見後の感想の4点に絞って、定例の報告に入れてもらう形でお願いすると、相手も準備しやすくなります。
Q. 一般媒介で複数社に頼んでいます。報告が来ないのは普通ですか。
A. 一般媒介には法定の報告頻度の定めがないため、取り決めがなければ報告が来ないこともあります。ご自身の媒介契約書に報告の条項があるかを確認し、なければ頻度と内容を決めて書面に残しておくと、のちの判断がしやすくなります。レインズ登録も一般媒介では義務ではないため、登録しているかどうかも確認しておきたい項目です。
Q. 3か月で反響がないのは、価格が高すぎるということではないのですか。
A. 価格が原因である可能性はあります。ただ、閲覧数が少ない段階で止まっているのか、内見まで進んでいるのかで見立ては変わります。内見が一定数あって決まらないのであれば価格の線が濃くなりますし、閲覧の段階で止まっているなら見せ方や掲載条件を先に直したほうが、結果として手元に残る金額が大きくなることもあります。
今の売り出し方のまま進めて大丈夫か、一緒に整理します
大阪市西区（靭本町・新町・南堀江・京町堀・阿波座）の売却について、依頼中の会社がある方からのセカンドオピニオンも歓迎しています。報告の数字の読み方から、ご一緒に確認しましょう。
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