贈与で使う2,110万円と、相続のときの配偶者の税額軽減は別の制度です

はじめに、二つの制度を並べて確認します。婚姻期間20年以上の夫婦が居住用の不動産（またはその購入資金）を贈与したとき、基礎控除110万円と合わせて最大2,110万円まで贈与税がかからないのが「贈与税の配偶者控除」、いわゆるおしどり贈与です（相続税法21条の6）。同じ配偶者からは一生に一度だけで、税額がゼロでも贈与税の申告が必要になります。

一方、相続が起きたときには「配偶者の税額軽減」があります。配偶者が取得した財産のうち、1億6,000万円または法定相続分相当額のいずれか多い金額までは相続税がかからない、という制度です。さらにその手前に、相続税そのものの基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）があります。

ここで、よくある誤解が出てきます。「生前に贈与しておけば相続税が減る」と考えて動き出すのですが、そもそも相続税がかからない見込みのご家庭では、減らす対象がありません。大阪市西区のマンション一戸と預貯金というご家庭だと、基礎控除の範囲に収まることも少なくありません。その場合、おしどり贈与で得られる税金面の効果はほとんどなく、名義を移す費用だけが先に出ていくことになります。

名義変更の費用は、贈与税が非課税でも別にかかります。登録免許税は固定資産税評価額の2％（相続による移転なら0.4％）、不動産取得税は贈与による取得だと課税対象になります（相続による取得は非課税）。これに司法書士報酬が加わります。固定資産税評価額2,000万円分の持分を動かすなら、登録免許税だけで40万円という水準です。費用の内訳は生前贈与にかかる費用の記事で具体的に整理していますので、金額の見積もりはそちらをご覧ください。

それでも生前に名義を動かす意味があるのは、こういう場面です

では、おしどり贈与は使いどころのない制度なのか。そうではありません。税金の多寡とは別のところに、この制度の値打ちがあります。

一つめは、相続財産への足し戻しの対象外になることです。相続開始前の一定期間（令和6年以降の贈与は段階的に最長7年）に受けた贈与は、相続財産に加算して相続税を計算するのが原則ですが、配偶者控除を使った部分はこの生前贈与加算の対象外として扱われます。将来の相続税がかかる見込みのあるご家庭では、ここが効いてきます。

二つめは、遺産分割の場面です。民法903条4項により、婚姻期間20年以上の夫婦の間で居住用不動産を贈与した場合には、その贈与を遺産分割で持ち戻さない意思があったものと推定されます。つまり「先に渡してあるぶん、相続では取り分を減らす」という扱いになりにくいということです。お子さまが前のご結婚のお子さまである場合や、兄弟間で話が複雑になりそうな場合に、奥さまの住まいを守る方向に働く可能性があります。兄弟間の公平という論点は長男だけに家を贈与した場合の記事で扱っています。

三つめは、時間です。贈与も遺言も、ご本人の判断能力がはっきりしているうちにしかできません。認知症などで判断能力を失うと、贈与契約も遺言もできなくなり、ご自宅の売却には成年後見の手続きが必要になります。「いつかやろう」と置いたまま動けなくなるご家庭を、実際に何度か見てきました。

逆に、急ぐ必要がない場面もあります。相続税がかからない見込みで、ご自宅を奥さまに残す目的だけなら、遺言で指定しておく方法もあります。遺言なら費用は公正証書遺言の作成費用が中心で、不動産取得税はかかりません。冒頭のご夫婦は、この比較をしたうえで「いま急いで贈与しなくてよい」という結論に近づいていかれました。

共有名義にしたあと、売るときに何が起きるか

ここが、不動産会社としていちばんお伝えしたい部分です。おしどり贈与は自宅の全部を渡す必要はなく、持分の一部だけを贈与できます。たとえば相続税評価額3,000万円のご自宅なら、持分10分の7（評価額2,100万円）を奥さまへ、という形です。その結果、ご自宅はご夫婦の共有名義になります。

共有にすると、売却のときに有利に働く面があります。マイホームを売ったときの「居住用財産の3,000万円特別控除」は、その家に住んでいる共有者それぞれが適用を受けられる可能性があります。購入時より値上がりしている物件なら、譲渡所得から控除できる枠が二人分になるかどうかで、手残りが変わってきます。大阪市西区のマンションは、2010年代前半に購入されたお住まいが現在の相場を下回っているケースもありますので、ご自宅がどちらの状況なのかを先に確かめておくと判断しやすくなります。

一方で、共有には動きにくさがあります。売買契約も決済も、共有者全員の同意と署名・押印が必要です。ご夫婦お二人なら実務上の支障は少ないのですが、問題はその先です。どちらかが認知症などで判断能力を失うと、ご本人は契約ができません。成年後見人を選任する手続きが必要になり、しかも居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可がいります（民法859条の3）。申立てから許可まで数か月かかることもあり、「施設の入居費用のために売りたい」という時期に間に合わないことが起こります。

さらに、奥さまが先にお亡くなりになった場合には、その持分がお子さまなど相続人に移ります。ご主人とお子さまの共有になり、売却のたびに全員の合意が必要になる、という状態です。持分割合を決めるときは、評価額を2,110万円に合わせることだけでなく、その割合が将来どなたに移るのかまで見ておくことをおすすめします。配偶者居住権という別の選び方もありますが、こちらは売却の出口に独特の制約がありますので、下の関連記事をあわせてご覧ください。

名義を動かす前に、確かめておきたい四つのこと

ご相談の場で、私がいつも順番にお聞きしている四つです。これが揃うと、贈与・遺言・現状維持のどれが合うかが見えてきます。

大阪市西区のマンションで、評価額と売りやすさをどう見るか

西区でこのご相談をいただくとき、私がまずお伝えするのは「評価額と売却価格は別の数字です」ということです。贈与の2,110万円は相続税評価額で判定しますが、相続税評価額は路線価や固定資産税評価額をもとに計算するため、実際に売れる価格とは差が出ます。マンションの場合は敷地の持分に路線価を当てて計算するので、建物の管理状態や住戸の人気が反映されにくく、売却相場のほうが高くなることがよくあります。「2,110万円の枠に収まるから持分はこれくらい」と決めた結果、実勢価格ではもっと大きな価値を動かしていた、ということも起こります。

エリアごとの事情も重なります。靭本町と京町堀は本町・肥後橋・阿波座が徒歩圏に入り、靭公園沿いの住環境を評価する層と、通勤重視の単身・二人世帯が混ざります。新町は西大橋・四ツ橋が近く、心斎橋まで歩けることが効きます。南堀江は四ツ橋・桜川が近く、立花通りの商業と住宅が隣り合う構成です。阿波座は中央線と千日前線が使えて乗り換えの自由度が高い反面、中央大通や阪神高速の高架に面する住戸は同じ築年数でも評価が分かれます。どのブロックのお住まいかで、売りやすさと価格の動き方が変わってきます。

それから、持分割合の決め方です。評価額の計算だけで「10分の7」と決めるのではなく、将来その持分が誰に移るのかを一緒に考えます。お子さまがいらっしゃらないご夫婦なら、奥さまの持分はご兄弟やその代襲相続人に移る可能性があります。お子さまがいらっしゃる場合でも、二次相続まで見ると結論が変わることがあります。二次相続の考え方は二次相続とはの記事で整理しています。

最後に、役割の整理です。贈与税の計算と申告は税理士、登記は司法書士、相続人のあいだで争いがあるときは弁護士の領域です。私たち不動産会社がお役に立てるのは、ご自宅のいまの価格帯と売りやすさ、共有にしたあとの実務の動きをお伝えすることです。「非課税」という言葉から入らず、なぜ今、名義を動かすのかを三つの材料で並べてから決めても、遅くはないと思います。

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